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«Les attentes en matière de prix se sont accrues pour toutes les qualités d’emplacement»

Interview avec Beat Seger

Dans le cadre du «Swiss Real Estate Sentiment Index» (sresi ®), KPMG a interrogé pour la huitième fois consécutive des investisseurs immobiliers et entreprises d’évaluation au sujet du marché suisse des placements immobiliers. Beat Seger fait un résumé des principaux enseignements.

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Beat Seger

Associé, Real Estate Advisory | Chief Digital Officer

Quels sont vos grands constats concernant le sresi 2019?

En 2019, le Sentiment Index agrégé atteint, avec 31,0 points, un record absolu. Cette augmentation s’explique par le fait que les investisseurs et évaluateurs immobiliers s’attendent à une nette hausse des prix. L’indice de prévision des prix enregistre ainsi une forte progression, passant de -3,1 à 41,3 points d’indice. L’évolution des prix attendue compense les attentes négatives concernant le développement économique (-10,4 points)1.

Ces attentes de prix positives valent-elles pour tous les emplacements?

Les attentes en matière de prix sont encore spécialement élevées aux emplacements centraux, avec 91,0 points. L’indice pour les centres moyens, avec une hausse de 37,3 points, est à nouveau dans le positif, alors que ces deux dernières années, un recul des prix était attendu. Avec un indice de 25,0 points, les attentes de prix pour les centres moyens restent toutefois nettement inférieures à celles des grands centres économiques. Pour les périphéries, l’indice reste négatif malgré une augmentation de 31 points. En dépit d’une nette amélioration par rapport à l’année précédente, les investisseurs et les évaluateurs ne tablent pas sur une potentielle hausse. On peut remarquer que l’indice de prévision des prix a progressé pour toutes les qualités d’emplacement par rapport à l’année précédente. Cela devrait s’expliquer par la forte pression durable sur les placements.

Pour quelles utilisations s’attend-on à des évolutions de prix positives?

Des attentes de prix en hausse sont constatées pour toutes les affectations. Tout comme ces dernières années, les participants au sondage s’attendent, spécialement pour les immeubles résidentiels, à une hausse des prix. Alors que l’indice de prévision des prix atteignait 18,7 points l’an passé, soit son niveau le plus bas depuis le début du recensement, cette année sa valeur est nettement positive (56,4 points). Ceci malgré le fait que la vacance dans le segment des logements locatifs se soit encore accentuée en 2019.

Pour les surfaces de bureaux, on s’attend, pour la première fois depuis le début du sresi, à des prix stables. Avec ses 53,3 points de croissance positifs, l’indice correspondant affiche la plus forte progression des indices partiels, et ainsi la plus forte évolution en termes d’attentes de prix. Pour les surfaces d’activité et les surfaces de vente, les investisseurs et évaluateurs immobiliers s’attendent à un recul des prix.

Comment expliquez-vous le regain d’intérêt pour les investissements dans les surfaces de bureaux?

Les succès remportés dans les locations et la diminution des surfaces vacantes ont donné lieu à des rapports plus positifs, ce qui a ramené ce segment dans le radar des investisseurs suisses. L’offre se concentre sur les nouveaux besoins des utilisateurs et ainsi, le segment des bureaux attire les investisseurs, qui le considèrent comme un placement adapté pour équilibrer leur portefeuille.

Y a-t-il assez de possibilités d’investissements pour le capital se trouvant sur le marché des placements immobiliers?

Plus de 90 pour cent des participants au sondage prévoient des acquisitions dans les douze prochains mois, mais trouvent les possibilités d’investissement adéquates rares. Avec un indice de -97,8 points, l’offre d’immeubles résidentiels, en particulier, est jugée insuffisante.

De même, l’offre en immeubles spéciaux, surfaces d’activité et locaux de bureaux est jugée relativement peu abondante. Seule la disponibilité des surfaces de vente est jugée plutôt suffisante, avec 24,7 points, notamment parce que la demande en investissements ne se porte pas actuellement sur le commerce de détail. Seuls 4 pour cent des investisseurs ont indiqué préférer effectuer des investissements dans les surfaces de vente au cours des douze prochains mois.

Quelles disparités régionales constatez-vous du point de vue de l’attrait pour les investissements?

Pour les acteurs du marché, les investissements immobiliers dans les centres économiques sont d’un intérêt particulier. Ainsi, les participants au sondage ont prédit une hausse des prix immobiliers pour six des huit centres économiques. Zurich reste clairement le lieu d’investissement privilégié, avec 25 pour cent des mentions. Une fois de plus, c’est la ville de Bâle qui s’adjuge la deuxième place, suivie de près par Lucerne/Zoug. En Suisse romande, Lausanne, avec 13 pour cent des mentions, devance Genève d’une courte tête, à 12 pour cent. Seuls quelques participants envisagent de développer leurs activités d’investissement à St-Gall et Lugano. Cette estimation s’inscrit dans le cadre d’attentes de prix négatives modérées pour ces villes.

Quels risques entrevoient les participants au sondage dans les prochains mois?

Même si les participants au sondage tablent sur un développement économique négatif, la perception moyenne des risques pour le marché suisse des placements immobiliers a légèrement diminué par rapport à l’année précédente. 46 pour cent des personnes interrogées tablent sur une augmentation des risques de marché moyens pour les douze prochains mois, 48 pour cent prévoient une situation stable et 6 pour cent attendent une baisse du risque.

L’évaluation des risques liés aux taux, en particulier, est moins sévère que l’année précédente. Les risques associés à la réglementation plus stricte et aux effets de l’environnement européen sont néanmoins jugés supérieurs. Toutefois, la confiance dans les placements immobiliers reste élevée – à défaut d’alternatives de placements adéquates et en dépit des attentes négatives quant à l’évolution économique.

Cette année, vous avez interrogé les investisseurs et évaluateurs immobiliers au sujet de leurs activités de gestion de portefeuille et d’actifs. Quelles activités sont jugées particulièrement importantes?

C’est en 2015 que nous avions interrogé les investisseurs et évaluateurs immobiliers pour la dernière fois au sujet de leurs activités de gestion d’actifs et de portefeuille. Comme à l’époque, la diminution des taux de vacances constitue encore, pour 87 pour cent des interrogés, la principale activité de gestion d’actifs et de portefeuille. La nécessité de mise en place d’un système de gestion des données et d’un processus de gestion du risque s’est accrue. En contrepartie, l’adaptation de la stratégie d’investissement est jugée moins importante. Cela pourrait tenir au fait que le sondage avait eu lieu peu après le choc du franc en 2015 et que les nouvelles conditions du marché ont été prises en compte dans l’intervalle. On peut noter que comme en 2015, les participants au sondage accordent davantage d’importance au développement de projet et aux investissements dans le parc d’immeubles existant qu’à la croissance du portefeuille.

Pourquoi les participants au sondage, alors que les attentes de prix sont positives, préfèrent-ils le développement du parc d’immeubles existant à l’élargissement du portefeuille?

Les investisseurs et les évaluateurs jugent que les prix de transactions actuels sont élevés, ou que les rendements des acquisitions sont trop faibles. En outre, l’offre en possibilités d’investissement adéquates est jugée rare. Par conséquent, la réalisation du potentiel de valeur intrinsèque gagne en importance.

1 L’indice agrégé pondère à 20 pour cent les estimations relatives à la conjoncture économique et à 80 pour cent celles sur l’évolution des prix immobiliers.

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