Le Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) agrège les anticipations des acteurs du marché, concernant les développements à venir au cours des douze prochains mois, et présente les tendances relatives à l’évolution économique et à l’évolution des prix sur le marché des placements immobiliers.

L’indice reflète l’opinion de plus de 200 participants au sondage, ce qui représente un volume de placements et d’évaluations d’environ CHF 300 milliards. Depuis son lancement en 2012, le sresi est un indicateur qualitatif avancé, leader dans le domaine du marché suisse des placements immobiliers.

Beat Seger présente les principaux résultats de l’étude 2022. Voir la vidéo:


Les principaux résultats 2022

Le sresi® à son plus bas niveau depuis le début de l’étude

Le Swiss Real Estate Sentiment Index agrégé atteint un nouveau plancher avec -32,5 points. La majorité des participants à l’enquête estime que le supercycle des placements immobiliers en Suisse est arrivé à son terme. Outre les mauvaises prévisions économiques, ils s’attendent un recul des prix de l’immobilier de placement.


Des perspectives économiques négatives

Le record de +63,8 points de l’année précédente n’a pas été confirmé. Au contraire, l’anticipation des développements économiques s’est assombrie.

Avec l’éclatement de la guerre en Ukraine et l’installation de l’inflation, les anticipations sur l’évolution de la situation économique au cours des 12 prochains mois s’est nettement détériorée, avec une valeur d’indice
de -51,4 points.


Des baisses de prix sont attendues

Pour la première fois depuis le début de l’enquête, les participants estiment que l’évolution des prix au cours des 12 prochains mois sera expressément négative, avec une valeur d’indice de -27,7 points.

L’analyse des sous-indices prévoit une résilience uniquement pour l’immobilier résidentiel et la localisation centrale:

  • Immobilier résidentiel: les participants au marché continuent d’estimer que l’immobilier résidentiel est le placement immobilier suisse préféré. Avec un indice de +35,8 points, les prix devraient continuer à augmenter exclusivement dans ce segment. A -103,2 points, les participants à l’enquête estiment en conséquence que l’offre de possibilités d’investissement adéquates est restreinte.
  • Immeubles affectés à la vente: l’indice pour les immeubles affectés à la vente est négatif depuis le début de l’étude. Avec -88,9 points, il se situe toutefois nettement au-dessus du niveau le plus bas de -146,8 points de l’année de pandémie 2020.
 
  • Surfaces de bureaux: avec -47,4 points (année précédente: -32,8 points), l’indice des prix attendus pour les surfaces de bureaux est légèrement supérieur à l’estimation moyenne des dix dernières années.
  • Emplacements: avec +31,4 points, les emplacements centraux continuent de se voir attribuer un potentiel de prix positif. Le niveau de l’indice est toutefois nettement inférieur aux estimations des années précédentes. Les attentes concernant l’évolution des prix dans les centres moyens et les agglomérations ont diminué de 81,6 points, passant de la valeur maximale positive de +55,4 points l’année précédente à une valeur négative de -26,2 points. Les participants à l’enquête s’attendent à une évolution des prix nettement négative pour les sites périphériques, avec -86,9 points.

La fin constitue le début des défis

En plus du sresi®, nous collectons chaque année des informations sur un thème d’actualité. Cette année, nous nous posons la question de la fin du supercycle et traitons des mesures ESG et des conditions-cadres modifiées.

La fin du supercycle des placements immobiliers suisses a été atteinte. 90% des des personnes interrogées sont au moins partiellement d’accord avec cette affirmation.

63% des participants à l’enquête supposent que les coûts résultant des mesures ESG à venir ne sont pas entièrement pris en compte dans les valeurs du portefeuille. Cette perception peut avoir un impact sur les valeurs futures du portefeuille et, combinée à l’évaluation des risques des acteurs du marché, aussi sur le marché des transactions.

 

Les personnes interrogées partent du principe que la modification des conditions-cadres pourrait conduire à des dévaluations des immeubles de placement au cours des deux prochaines années. Cette opinion est la plus claire avec 96% de personnes d’accord au moins partiellement pour les surfaces de vente (non alimentaire).

Même pour les biens achetés à moins de 2,2% de rendement net initial, 95% sont d’accord au moins en partie avec les dévaluations attendues. Dans le cas des propriétés résidentielles, les déclarations sont moins claires. Bien que les personnes interrogées s'attendent à une nouvelle hausse modérée des prix de l'immobilier résidentiel, 56% d'entre elles prévoient également une baisse des valeurs dans ce segment de marché. Cela peut indiquer un biais de perception entre la détermination de la valeur et la formation des prix.



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