COVID-19 kann zusammen mit weiteren Ereignissen zu einer Neubeurteilung der Leasingdauer einzelner Leasingverträge führen. Eine Pflicht zur Neubeurteilung des gesamten Portfolios wird dagegen in den wenigsten Fällen gegeben sein.

Als Folge der COVID-19-Krise überdenken Unternehmen ihre Strategien und Geschäftsmodelle. Standorte werden hinterfragt, Geschäftseinheiten reduzieren ihre Mitarbeiterbasis oder gemietete Produktionsinfrastrukturen werden nicht mehr im gleichen Umfang benötigt. Solche Geschäftsentscheidungen führen möglicherweise im Rahmen der Erstellung der Halbjahresberichte zum 30. Juni 2020 zu einer Neubeurteilung der Leasingdauer von Mietverträgen.

Generell hat das Management die erwartete Leasingdauer unter Berücksichtigung von Verlängerungs- und Kündigungsoptionen bei der Ersterfassung des Leasingvertrages einzuschätzen. Nur bei Vorliegen von wesentlichen Ereignissen bzw. wesentlichen Änderungen der Umstände soll das Management erneut beurteilen, ob die Ausübung einer Verlängerungsoption oder Nicht-Ausübung einer Kündigungsoption noch immer hinreichend sicher ist. Wir sprechen dabei nicht von einer Modifikation im Sinne von IFRS 16.44, da solche Optionen Bestandteil des initialen Leasingvertrages sind.

Gemäss IFRS 16 müssen wesentliche Ereignisse oder Änderungen der Umstände in der Kontrolle des Managements liegen und sich unmittelbar auf die Wahrscheinlichkeit der Ausübung der Option auswirken.

Als Reaktion auf die durch COVID-19 verursachte Unsicherheit trifft das Management zur Zeit Geschäftsentscheidungen, die sich auf die Leasingverträge auswirken – darunter fallen auch Verlängerungs- und Kündigungsoptionen in Mietverträgen.

Es gilt jedoch festzuhalten, dass COVID-19 alleine nicht für eine Neubeurteilung der Leasingdauer ausreicht. Dies lässt sich daraus folgern, dass der Verlauf dieser Pandemie ausserhalb der Kontrolle der Unternehmen liegt und somit eine Neubeurteilung einzig aufgrund von COVID-19 gegen die Vorgaben des Standards verstossen würde [IFRS 16.20 (a)].

Die Vorgaben von IFRS 16 zur Neubeurteilung der Leasingdauer sind restriktiv und folglich darf eine solche nur in begründeten Fällen durchgeführt werden. Es braucht eine Bewertung, ob ein „Triggering Event“ vorliegt, der zu einer Neueinschätzung der Leasingdauer veranlasst. Die Einschätzung muss sich dabei auf ökonomische Notwendigkeiten („economic incentive“) stützen. Folglich müssen Geschäftsentscheidungen wirtschaftliche Konsequenzen zur Folge haben, um eine Neubeurteilung der Leasingdauer auszulösen. Massnahmen, welche das Management ohne Kostenfolgen wieder rückgängig machen kann, würden dieser Voraussetzung nicht entsprechen.

Folgende Beispiele verdeutlichen, was für Geschäftsentscheidungen nach IFRS 16 als „Triggering Event“ gelten könnten:

Beispiel 1:

Ausgangslage: Ein Leasingnehmer erweitert an einem Standort die gemietete Fläche eines bestehenden Leasingvertrages (Standort A). Damit soll zusätzlich benötigter Platz zur Verfügung stehen, welcher durch die geplante vorzeitige Schliessung eines anderen Standortes (Standort B) verloren geht.

Der Zusatzvertrag für die Mietfläche am Standort A ist nicht kündbar. Sollte dieser Entscheid rückgängig gemacht werden, führt dies unweigerlich zu Kostenfolgen – an beiden Standorten.

Triggering Event: Ja, für Standort B. Die Geschäftsentscheidung kann nicht ohne wirtschaftliche Folgen rückgängig gemacht werden. Die Erweiterung an Standort A stellt eine Modifikation des bestehenden Leasingvertrages dar.

Beispiel 2:

Ausgangslage: Der Verwaltungsrat einer Gesellschaft hat aufgrund COVID-19 beschlossen, an einem Standort Personal abzubauen. Die geringere Anzahl Mitarbeitende führt am betroffenen Standort zu einem reduzierten Bedarf an Büroräumlichkeiten. Bisher wurden noch keine Massnahmen ergriffen (u.a. Information an die Mitarbeitenden oder Kündigung der Räumlichkeiten).

Triggering Event: Nein, da die Geschäftsentscheidung bis zum Ergreifen von Massnahmen (z.B. Kündigung des Mietvertrages oder Mitteilung an die Mitarbeitenden) ohne wirtschaftliche Folgen rückgängig gemacht werden kann.

Beispiel 3:

Ausgangslage: Der Verwaltungsrat eines Detailhändlers hat entschieden, dass aufgrund der aktuellen Situation weitreichende Massnahmen ergriffen werden müssen, um die Fortführungsfähigkeit der Gesellschaft zu sichern. Mögliche Massnahmen umfassen Schliessungen oder Verlegungen von Standorten. Es wurden noch keine konkreten Massnahmen ergriffen bzw. bestimmt.

Triggering Event: Grundsätzlich nein, da die Geschäftsentscheidung bis zur Ausführung von konkreten Massnahmen ohne wirtschaftliche Folgen rückgängig gemacht werden kann. Es gilt jedoch festzuhalten, dass die Fortführungsfähigkeit des Unternehmens in diesem Beispiel langfristig nicht ohne Massnahmen gesichert werden kann. Dies, weil das Unternehmen in einer Branche tätig ist, welche durch die aktuellen disruptiven Veränderungen stark betroffen ist und COVID-19 die Situation weiter verschärft hat. Die einzige Möglichkeit das Unternehmen zu sichern, sind baldmöglichst entsprechende Massnahmen zu bestimmen. Folglich ist das „Nicht-Handeln“ der Unternehmung ausgeschlossen bzw. würde zu wirtschaftlichen Folgen führen. Daher würde in diesem konkreten Beispiel möglicherweise ein „Triggering Event“ für die Neubeurteilung vorliegen.

Sollte eine Neubeurteilung der Leasingdauer gegeben sein, muss die Leasingverbindlichkeit auf Basis eines aktuellen Diskontsatzes bewertet werden. Im Umfang der Veränderung der Leasingverbindlichkeit ist der Vermögenswert aus dem Nutzungsrecht anzupassen. Sollte dieser bereits auf Null reduziert sein, ist die weitergehende Reduktion erfolgswirksam zu erfassen.

Ob im Rahmen der Erstellung der Halbjahresberichte zum 30. Juni 2020 eine Neubeurteilung der Leasingdauer vorgenommen werden muss, ist aufgrund der jeweiligen Fakten und Umstände individuell zu prüfen. Eine Pflicht zur Neubeurteilung aller Leasingverträge wird nur in ganz seltenen Fällen vorliegen. COVID-19 alleine stellt kein „Triggering Event“ dar, kann jedoch weiterführende Geschäftsentscheidungen des Managements auslösen. Zusammen kann dies eine Neubeurteilung der Leasingdauer nach den Vorgaben von IFRS 16 erfordern.

Erfahren Sie mehr in der Publikation: Lease term - how long is the lease? (PDF, auf Englisch)