Dass ein Grundstück gekauft, die Gebäude abgebrochen und an deren Stelle Neubauten erstellt werden kommt in der Praxis oft vor. Mit dem Abbruch des Gebäudes geht auch aus steuerlicher Sicht Substanz unter. Bei der Grundstückgewinnsteuer stellen sich dabei interessante Fragen bezüglich den Anlagekosten. Wer hat aufgrund des Kongruenzprinzips den steuerlichen Nachteil zu tragen: Verkäufer/-in oder Käufer/-in?

Von einem Abbruchobjekt im Sinne der Grundstückgewinnsteuer wird dann gesprochen, wenn der Käufer eigentlich nicht plant das Land und das Gebäude zu erwerben, um es in bestehender Form weiter zu nutzen, sondern primär beabsichtigt, das Bauland zu erwerben, um dieses zukünftig neu zu überbauen. In solchen Fällen kann gemäss Ansicht von Steuerbehörden das Kongruenzprinzip (Prinzip der vergleichbaren Verhältnisse beim Kauf und Verkauf) rechtfertigen, dass bei den Anlagekosten ebenfalls nur der Wert des Landes beim damaligen Kauf zu berücksichtigen ist. Die Folge davon ist, dass ein höherer Wertzuwachsgewinn zu besteuern ist. Die bisher beim Verkäufer angenommenen steuerlichen Anlagekosten waren somit unter Umständen zu hoch, latente Steuern zu tief angesetzt und die Überraschung somit gross, wenn die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer eintrifft.

In diesem aktuellen Entscheid wird eine durch die kantonale Steuerverwaltung Schwyz vorgenommene Korrektur in einem solchen Fall gutgeheissen. Die Steuerpflichtige machte bei einem Verkauf von Stockwerkseigentum eines neu erstellen Gebäudes auch noch die Anlagekosten von zwischenzeitlich abgebrochenen Gebäuden gewinnmindernd geltend. Auszug aus dem Urteil (E 4.1.2.): „Bricht der Eigentümer indessen während der Besitzesdauer das oder die Gebäude auf seinem Grundstück vollumfänglich oder überwiegend ab und erstellt einen Neubau, so liegt auf der Hand, dass der bei der anschliessenden Veräusserung erzielte Erlös keinen Bezug zu den abgebrochenen Bauten mehr hat.“

Während bei ordentlich besteuerten juristischen Personen oder bei im Geschäftsvermögen gehaltenen Immobilien von natürlichen Personen die wegfallenden Anlagekosten (abgebrochene Substanz) grundsätzlich mittels Abschreibung bei den Gewinn- bzw. Einkommenssteuern geltend gemacht werden können, ist dies bei Vorsorgeeinrichtungen und Privatpersonen nicht möglich. Die Wertreduktion fällt bei ihnen steuerlich ins Leere.

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Verkäufersteuer. Es ist daher nicht unproblematisch, dass bei der Bemessung dieser Steuer eine Abhängigkeit zu späteren Aktivitäten des Käufers erstellt wird, wie dies z.B. auch beim Steuerthema der indirekten Teilliquidation der Fall ist. Es kommt auch zur Abgrenzungsfrage, bei wem sich der steuerliche Nachteil verwirklicht bzw. wer diesen zu tragen hat, was aus folgenden Beispielen ersichtlich wird:

Während bei Fall 1 (bei Verkäufer/-in) und Fall 2 (bei Käufer/-in) klar scheint, bei wem die Korrektur der steuerlichen Anlagekosten zu erfolgen hat, sind die Fälle 3 und 4 auslegungsbedürftig. Im Fall 3 kann dem Verkäufer angelastet werden, dass dieser vom zeitnahen Abbruch weiss und praktisch einer Landtransaktion zugestimmt hat. Die vergleichbaren Verhältnisse könnten bei ihm erstellt und seine steuerlichen Anlagekosten bis auf den damaligen Kaufpreis für das Land reduziert werden. Beim Fall 4 wird es noch diffuser. Es stellen sich Fragen wie „dauert die Fortführung der bisherigen Nutzung lange genug?“ oder „war der Abbruch der Liegenschaft im Kaufzeitpunkt bereits klar (evtl. noch ausstehende Baubewilligung etc.)?“. Je nach Fallkonstellation entsteht somit eine nicht unerhebliche Rechtsunsicherheit, die vertraglich zu regeln ist. Ein Steuervorabbescheid (Ruling) wirkt oftmals klärend.

Vom Wert der abgebrochenen Baute (wovon vorstehend die Rede ist) sind die eigentlichen Abbruchkosten zu unterscheiden. Hier besteht offenbar vielerorts Konfusion. Während die abgebrochene Gebäudesubstanz die Anlagekosten reduziert, können Abbruchkosten durchaus wertvermehrenden Charakter haben. Dies ist insbesondere dann anzunehmen, wenn ein schlecht genutztes Grundstück in Bauland umgestaltet und zukünftig besser genutzt wird (die Abbruchkosten sind eine Voraussetzung für die Umsetzung einer wertvermehrenden Massnahme).

Eine Korrektur der steuerlichen Anlagekosten für Grundstückgewinnsteuerzwecke scheint bei Abbruchobjekten in einzelnen Fällen grundsätzlich nachvollziehbar. Gemäss Ansicht der Steuerbehörden soll der „unverdiente Wertzuwachsgewinn“ besteuert werden, sodass bei einem Landverkauf die Herstellung vergleichbarer Verhältnisse (Kongruenzprinzip) und somit eine Korrektur der steuerlichen Anlagekosten nicht abwegig ist. Da es in der Praxis aber oft zu Fällen kommt, in denen im Zeitpunkt des Verkaufs viele Fragen zur zukünftigen Nutzung des Grundstücks noch offen sind, resultiert die drohende Korrektur der Steuerbehörden in einer Rechtsunsicherheit sowohl für die Verkäuferin als auch für die Käuferin. Praxishinweis: es empfiehlt sich eine vorzeitige Klärung mittels Steuerruling und generell die Überprüfung der getroffenen Annahmen bei der Berechnung latenter Grundstückgewinnsteuern.