Das Kreisschreiben Nr. 25 der Eidgenössischen Steuerverwaltung ESTV mit dem Titel ‘Besteuerung kollektiver Kapitalanlagen und ihrer Anleger’ erschien erstmals am 5. März 2009. Die darin enthaltenen Regeln sind für die Besteuerung von Immobilienfonds massgebend.
Am 23. Februar 2018 veröffentlichte die ESTV eine strukturell angepasste und inhaltlich erweiterte Version dieses Kreisschreibens, mit welchem folgende Neuerungen definiert wurden (Auswahl):
- Rückstellungen, Abschreibungen und Wertberichtigungen sind pro Liegenschaft separat zu buchen.
- Einkäufe in laufende Erträge durch die Anleger sind steuerlich als Ertrag aus direktem Grundbesitz zu erfassen (Praxisbestätigung). Rückzahlungen an die Anleger stellen im Gegenzug abzugsfähigen Aufwand auf Stufe des Fonds dar.
- Spartenrechnung im Anhang des Kreisschreibens: keine materiellen Änderungen.
- Ausschüttungen von Erträgen und Kapitalgewinnen aus direktem Grundbesitz unterliegen auch bei juristischen Personen nicht der Gewinnsteuer (Klarstellung).
- Mindesterfordernis von zwei Anlegern, damit Kollektivität gegeben ist (vgl. Art. 5 Abs. 1 KKV) findet auch für direktsteuerliche Zwecke Anwendung.
- Einanlegerfonds sind nur zulässig bei öffentlich-rechtlichen Körperschaften, Vorsorgeeinrichtungen oder beaufsichtigen Versicherungseinrichtungen.
- Wahlrecht der Einreichung einer Jahresrechnung nach KAG oder nach OR (siehe nachstehend).
- Erweiterte Bestimmungen zu Umstrukturierungen (siehe nachstehend).