Für Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, die bislang den Steuerbehörden nur einen Jahresabschluss nach KAG eingereicht haben, ist das neue Kreisschreiben 25 der ESTV besonders relevant. Reichen sie mit dem nächsten Geschäftsabschluss keine Überleitung zu einem OR Abschluss ein, droht die sofortige Besteuerung der stillen Reserven.

Das Kreisschreiben Nr. 25 der Eidgenössischen Steuerverwaltung ESTV mit dem Titel ‘Besteuerung kollektiver Kapitalanlagen und ihrer Anleger’ erschien erstmals am 5. März 2009. Die darin enthaltenen Regeln sind für die Besteuerung von Immobilienfonds massgebend.

Am 23. Februar 2018 veröffentlichte die ESTV eine strukturell angepasste und inhaltlich erweiterte Version dieses Kreisschreibens, mit welchem folgende Neuerungen definiert wurden (Auswahl):

• Rückstellungen, Abschreibungen und Wertberichtigungen sind pro Liegenschaft separat zu buchen.
• Einkäufe in laufende Erträge durch die Anleger sind steuerlich als Ertrag aus direktem Grundbesitz zu erfassen (Praxisbestätigung). Rückzahlungen an die Anleger stellen im Gegenzug abzugsfähigen Aufwand auf Stufe des Fonds dar.
• Spartenrechnung im Anhang des Kreisschreibens: keine materiellen Änderungen.
• Ausschüttungen von Erträgen und Kapitalgewinnen aus direktem Grundbesitz unterliegen auch bei juristischen Personen nicht der Gewinnsteuer (Klarstellung).
• Mindesterfordernis von zwei Anlegern, damit Kollektivität gegeben ist (vgl. Art. 5 Abs. 1 KKV) findet auch für direktsteuerliche Zwecke Anwendung.
• Einanlegerfonds sind nur zulässig bei öffentlich-rechtlichen Körperschaften, Vorsorgeeinrichtungen oder beaufsichtigen Versicherungseinrichtungen.
• Wahlrecht der Einreichung einer Jahresrechnung nach KAG oder nach OR (siehe nachstehend).
• Erweiterte Bestimmungen zu Umstrukturierungen (siehe nachstehend).

Neu besteht für Fonds mit direktem Grundbesitz das Wahlrecht, ob für Gewinnsteuerzwecke ein KAG- oder ein OR-Abschluss zusammen mit der Steuererklärung eingereicht wird. Je nachdem, ob in der Vergangenheit nicht realisierte Wertzuwachsgewinne (bzw. –verluste) steuerlich erfasst wurden, können unterschiedliche Steuerkonsequenzen entstehen.

Die Erstellung eines OR-Abschlusses ist in einer solchen Situation entsprechend klar zu empfehlen (vierte Situation). Wichtig ist auch die Bestimmung der Anfangswerte der Liegenschaften bei einer solchen Umstellung, wobei die Erfassung zu Anlagekosten die Regel bilden dürfte.

Der OR-Abschluss muss nicht durch eine Revisionsstelle geprüft werden.

Die Bestimmungen zu Umstrukturierungen wurden erweitert bzw. folgendermassen klargestellt:

• DBG 61 ist anwendbar i.Z.m. KAG 95 Abs. 1a und b Umstrukturierungen (d.h. Vereinigung und Umwandlung).
• Bezug auch auf ausländische kollektive Kapitalanlagen.
• Einschränkung der Nichtanwendbarkeit von DBG 61 auf Sacheinlagen und Vermögensübertragungen.

Immobilienfonds sollten die Auswirkungen der Neuerungen des Kreisschreibens 25 (in Verbindung mit dem bereits im November 2017 publizierten Kreisschreiben 24) auf ihre steuerliche Compliance genau überprüfen. Insbesondere ist hervorzuheben, dass Fonds mit direktem Grundbesitz bereits für den nächsten Geschäftsabschluss einen handelsrechtlichen Abschluss erstellen müssen, sofern eine sofortige Besteuerung von stillen Reserven vermieden werden soll. Je nach bisheriger steuerlicher Behandlung der stillen Reserven sind unterschiedliche Vorgehensweisen sinnvoll.