Verkauft ein Ausländer eine Immobiliengesellschaft mit Schweizer Grundstücken, stellt sich die Frage, ob aufgrund der wirtschaftlichen Handänderung die kantonale Grundstückgewinnsteuer anfällt. Je nach Regelung im anzuwendenden Doppelbesteuerungsabkommen, wie der Verkauf von Aktien an einer Immobiliengesellschaft (unbewegliches Vermögen) geregelt ist, wird der Schweiz in gewissen Fällen das Besteuerungsrecht entzogen (z.B. bei Ansässigkeit des Verkäufers in den Ländern A, D, DK, LUX). Dieses Thema ist allgemein bekannt.
Auch die sogenannten Altreserven sind beim Verkauf einer Immobiliengesellschaft ein geläufiges Thema. Vereinfacht bedeutet dies Folgendes: Auf Dividendenausschüttungen aus einer Schweizer Gesellschaft wird die Verrechnungssteuer von 35% erhoben. Ein ausländischer Aktionär kann diese Verrechnungssteuer je nach Regelung im Doppelbesteuerungsabkommen teilweise oder sogar vollständig zurückfordern, sodass sich der sogenannte Sockelsteuersatz bis auf 0% reduziert. Handelt es sich beim Ausländer um eine natürliche Person, beträgt der Sockelsteuersatz in der Regel aber 15%.
Hat der Verkäufer aktuell einen Sockelsteuersatz zu berücksichtigen (schlechtere Situation) und ist der Käufer für zukünftige Dividendenausschüttungen vollständig rückerstattungsberechtigt (bessere Situation), stellt sich die Eidgenössische Steuerverwaltung auf den Standpunkt, dass beim Verkauf eine Umgehung der Verrechnungssteuer stattfindet, sofern ein ‚volles Portemonnaie‘ verkauft wird. Als Folge werden nicht betriebsnotwendige ausschüttungsfähige Mittel, die im Zeitpunkt des Verkaufs in der Immobiliengesellschaft vorhanden sind, bei deren zukünftigen Ausschüttung unter dem neuen Aktionär mit dem jeweiligen alten Sockelsteuersatz besteuert. Damit werden die offenen ausschüttungsfähigen Reserven besteuert (sofern aktivseitig genügend Mittel vorhanden sind).
Faktisch wird unterstellt, dass sich der Verkäufer vor dem Verkauf der Immobiliengesellschaft noch sämtliche nicht betriebsnotwendigen Mittel hätte als Dividende ausschütten müssen, da ein Käufer kein Interesse an unnötigen flüssigen Mitteln hat, welche den Kaufpreis erhöhen. In Extremfällen mag es hier tatsächlich zu Verzerrungen führen (der Verkäufer schüttet sich über Jahre aus steuerlichen Überlegungen bewusst keine Dividenden aus, da er von Anfang an mit einem späteren Verkauf der Gesellschaft an einen besser gestellten Käufer rechnet). Der aktuell offensichtlich geltende Generalverdacht einer Steuerumgehung der Eidgenössischen Steuerverwaltung ist aber sehr stossend. Es kann von den Steuerpflichtigen nicht erwartet werden, dass eine Gesellschaft für den Verkauf so hergerichtet wird, dass beim Verkauf nur das Minimum an ausschüttbaren Mitteln vorhanden ist.