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  • Laurent Aillard, Expert |

Avec plus de CHF 3.7 milliards investis, le marché de l'investissement immobilier direct dans le canton de Genève s'est montré particulièrement dynamique en 2020, affichant une hausse de 71% comparativement à 2019, alors même que la sélectivité des investisseurs s'est fortement renforcée.

Volume d’investissement immobilier record à Genève en 2020

Avec plus de CHF 3.7 milliards investis, le marché de l'investissement direct genevois a été particulièrement dynamique en 2020, affichant même une croissance annuelle éblouissante de 71% malgré la crise de la COVID-19.

Ce très fort volume transactionnel résulte notamment d'un nombre très important de grandes transactions. Ce sont en effet 32 transactions de plus de CHF 25 millions qui ont animé le marché 2020, pour un volume d’investissement cumulé de CHF 2.7 milliards.

Les institutions de prévoyance ont été la catégorie d'investisseurs la plus active à l'acquisition avec près de CHF 1.4 milliard d'investissements, soit 38% des capitaux investis. Nous pouvons notamment citer l'acquisition par la Caisse de pension de Bâle-Ville d'un portefeuille de sept ensembles immobiliers à dominante résidentielle pour plus de CHF 600 millions.

Quelles perspectives pour 2021?

L'attrait des investisseurs pour l'immobilier ne se dément pas en ce début d’année 2021. Sur les trois premiers mois, ce sont déjà près de CHF 1.2 milliard qui ont été investis à Genève avec notamment l’acquisition par Deka Immobilien du siège de Pictet, route des Acacias, pour CHF 615 millions.

Pour les neuf mois à venir, la demande des investisseurs devrait rester très forte. En effet, la masse de capitaux à investir sur le marché immobilier est toujours très importante. Avec la pandémie de COVID-19, l'aversion au risque se traduit par un net resserrement des stratégies d'allocation des investisseurs au bénéfice des actifs résidentiels implantés au sein des grands pôles économiques suisses, mais également de l’immobilier logistique.

Les conséquences économiques actuelles et anticipées de la crise sanitaire sur de nombreux secteurs d'activité, tels que le commerce de détail, le tourisme, le transport, l'hôtellerie ou encore l'évènementiel, ont très fortement diminué l'intérêt d'une nette majorité d'investisseurs pour les immeubles commerciaux.

Bien que les rendements des placements immobiliers n'aient cessé de se contracter ces dernières années, ils demeurent toujours particulièrement attrayants pour les investisseurs, leurs offrant des spreads conséquents comparativement aux taux sans risque.

Dans le canton de Genève, les rendements nets prime des immeubles résidentiels se situent dans la fourchette [2.00%-2.50%]. Pour ce segment d'actifs, une nouvelle baisse des taux de rendement à douze mois est encore possible.

Pour les bureaux, les rendements nets prime des immeubles sécurisés à long terme (dix ans) se situent dans la fourchette [2.50%-3.00%]. Si les «trophy assets» du centre-ville et les immeubles récents, bénéficiant d'un accès qualitatif aux infrastructures de transport et surtout sécurisés à long terme, devraient rester attractifs aux yeux des investisseurs, les biens ne cochant pas l'ensemble des cases exigées par le marché pourraient être notablement pénalisés sur un horizon de douze mois.

Ce marché à deux vitesses devrait entraîner un écartement des primes de risque en 2021.

Côté offre, la restructuration de portefeuilles et la réalisation de plus-values devraient rester les deux principaux moteurs permettant d'alimenter le marché en 2021.

Publication: Marché de l’investissement immobilier genevois (PDF)

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