Das revidierte Raumplanungsgesetz (RPG) hat die Kantone bis zum 30. April 2019 verpflichtet die notwendigen Regelungen für die Erhebung einer Mehrwertabgabe zu schaffen. Die Mehrwertabgabe soll auf «unverdienten» Mehrwerten eines Grundstücks erhoben werden, die aufgrund von raumplanerischen Massnahmen entstehen. Einzelne Kantone kamen mit der Umsetzung in Verzug, darunter der Kanton Zürich, welcher seit dem 1. Januar 2021 nun ebenfalls die Mehrwertabgabe erhebt.

Gemäss Art. 5 RPG ist zwingend eine Mehrwertabgabe von mind. 20% bei dauerhaften Einzonungen (d.h. beim Wechsel eines Grundstücks aus der Landwirtschaftszone in die Bauzone) zu erheben. Die meisten Kantone haben den Satz von 20% für diesen Grundfall übernommen. Das RPG schreibt weitere Mindestregelungen vor. Die Fälligkeit der Abgabe wird beispielsweise bei Überbauung oder Veräusserung des Grundstücks definiert. Zudem müssen die Einnahmen aus der Abgabe zweckgebunden für Entschädigungen für Auszonungen oder weitere Massnahmen der Raumplanung verwendet werden. Alsdann wird es mit den Regelungsvorgaben aber dünner und die Kantone haben einen entsprechenden Freiraum erhalten die kantonale Umsetzung zu individualisieren.

Eine aktuelle Übersicht der Regelungen in den einzelnen Kantonen finden Sie unter folgendem Link von EspaceSuisse. Auf den zweiten Blick wird erkennbar, dass viele kantonale Unterschiede bestehen. Dies zeigt sich z.B. darin wie Um- und Aufzonungen behandelt werden (Abgabesätze; Zuständigkeiten der Behörden; Aufteilung der Einnahmen auf Kanton und Gemeinde). Auch wurden beispielsweise unterschiedliche Freigrenzen (Mehrwerte oder Fläche m2) oder Ausnahmen von der Steuerpflicht definiert (z.B. in Zürich, keine Ausnahmen abgesehen von den Freiflächen).

Sowohl die Mehrwertabgabe als auch die Grundstückgewinnsteuer können auf dem Wertzuwachsgewinn erhoben werden. Das RPG schreibt aber vor, dass eine bezahlte Mehrwertabgabe bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug gebracht werden darf. Die Mehrwertabgabe wird zudem «nur» auf dem Wertzuwachsgewinn erhoben, der auf die raumplanerische Massnahme zurückzuführen ist.

Bezüglich der Frage, ob und wann eine Rückstellung im handelsrechtlichen Jahresabschluss gebildet werden muss (bzw. ob diese als geschäftsmässig begründet steuerlich anerkannt wird), dürften insbesondere die sehr unterschiedlichen kantonalen Regelungen zur Fälligkeit der Abgabe sowie die konkreten Pläne des Steuerpflichtigen mit dem betroffenen Grundstück im Zeitpunkt des Jahresabschlusses entscheidend sein. Damit Rückstellungen steuerlich akzeptiert werden, müssen die Auslagen mit hoher Wahrscheinlichkeit anfallen. Die Ursache, welche die Rückstellung begründet, muss aber im betreffenden Geschäftsjahr, in dem die Rückstellung gebildet wird, eingetreten sein (Thematik: die Forderung entsteht bei Inkrafttreten der Planungsmassnahme inkl. Mehrwertabgabeverfügung, deren Fälligkeit ist aber noch undefiniert). Unter IFRS, US GAAP sowie Swiss GAAP FER stellen sich zudem weitere Fragen bezüglich der Qualifikation der Mehrwertabgabe sowie der Eintretenswahrscheinlichkeit derselben. Eine frühzeitige Festlegung der Grundsätze zu der Verbuchung und Behandlung der Mehrwertabgabe für ein zu entwickelndes Grundstück ist vor allem für Generalbauunternehmen und Immobiliengesellschaften unerlässlich.

Praxiserfahrungen zeigen, dass sich die relativ neuen kantonalen und kommunalen Regelungen noch festigen müssen. Als Beispiel dient der Fall, dass in allen Kantonen die Veräusserung eines Grundstücks die Mehrwertabgabe auslöst. Bei einem Share Deal (Verkauf der Aktien an einer Immobiliengesellschaft) ist dies aber – oftmals im Gegensatz zur Grundstückgewinnsteuer – trotz wirtschaftlicher Handänderung verschiedentlich nicht der Fall (z.B. Kantone AG und ZH; anders im Kanton SZ). Bereits dieser Aspekt hat Folgen auf die Ausgestaltung eines Kaufvertrags (inkl. Sicherstellungsmechanismen und Definitionen zum gesetzlichen Pfandrecht). Zwecks Transaktionssicherheit sollten solche und weitere Aspekte im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen, steuerneutralen Umstrukturierungen, Erbschaften und Schenkungen bereits frühzeitig geklärt werden.