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Sale- und Leaseback: Stille Reserven

  • Beat Seger, Partner |

Eine Sale- und Leaseback-Transaktion ermöglicht es einem Unternehmen, latente Reserven zu mobilisieren und die Umsetzung seiner operativen Strategie zu unterstützen.

Firmeneigene Immobilien als Stütze und Chance in der Krise

Jedes Unternehmen ist von der COVID-19-Pandemie betroffen. Je nach Wirtschaftszweig, dem Kundenumfeld und der eigenen finanziellen Situation werden sich die Auswirkungen der Krise sehr unterschiedlich abzeichnen. Während die aktuelle Situation für die einen nur einen vorübergehenden Rückgang der Produktivität bedeutet, stehen die anderen, trotz staatlichen und kantonalen gewährten Unterstützungsmassnahmen, infolge Liquiditätsengpässen vor grossen Herausforderungen.

Unternehmen mit betriebseigenen Immobilien können auf diese latenten Reserven zurückgreifen. Deren Mobilisierung kann die Umsetzung der Unternehmensstrategie erleichtern, sei es zur Liquiditätsbeschaffung, zur Investition in Produktionsanlagen, zur Finanzierung einer Akquisition (externes Wachstum), zum Schuldenabbau oder zur Dividendenausschüttung.

Angesichts des Niedrigzinsumfeldes befinden sich die Preise für Anlageimmobilien derzeit auf einem sehr hohen Niveau. Der starke Kapitalzufluss und die Suche nach sicheren Renditen motivieren die Investoren weiterhin dazu, sich aktiv in Immobilienanlagen zu engagieren. Im Vergleich zu Obligationen und Aktien zeichnen sich Liegenschaften durch ein besonders attraktives Risiko-Rendite-Verhältnis aus. Als Reaktion auf die COVID-19-Krise kann es daher für Unternehmen von Vorzug sein, Immobilien zu veräussern, Barmittel freizusetzen und die günstigen Marktbedingungen zu nutzen.

Unabhängig davon, ob es sich um eine defensive oder offensive Unternehmensstrategie handelt, erlaubt ein Rückmietverkauf, der auch als "Sale & Leaseback" bezeichnet wird, den Eigentümerstatus abzulegen und zum Mieter seiner Räumlichkeiten zu werden.

Aus struktureller Sicht bringt das Kerngeschäft eines Unternehmens in der Regel mehr Ertrag als eine Immobilienanlage. Hingegen ist die Mietrendite der eigengenutzten Immobilie, seien es Büros, Geschäftsräume, Lagerhäuser oder Verkaufsflächen im Allgemeinen tiefer, als die EBITDA-Marge eines gesunden Unternehmens. Hinzu kommt, dass angesichts des bereits hohen Bewertungsniveaus von Immobilien, das Wertsteigerungspotential von Betriebsliegenschaften mittelfristig wohl eher bescheiden ausfallen wird. Infolgedessen könnte die gegenwärtige Lage einen optimalen Zeitpunkt darstellen, um eine "Sale & Leaseback"-Transaktion in Erwägung zu ziehen.

Die Aktivierung finanzieller Reserven durch eine "Sale & Leaseback"-Transaktion ist umso interessanter, als der Marktwert von Immobilien in den Unternehmensabschlüssen aufgrund von Rechnungslegungsstandards (Abschreibung der Ankaufs- oder Herstellungskosten) tendenziell unterbewertet ist. Dies gilt umso mehr bei Liegenschaften, welche sich bereits seit mehreren Jahren im Anlagevermögen einer Unternehmung befinden.

Zwischen Singularität und Komplexität

Auf den ersten Blick einfach erscheinend, birgt eine "Sale & Lease-Back"-Transaktion eine gewisse Komplexität. Eine angepasste interne und externe Kommunikation, eine steuerliche oder sogar rechtliche Analyse und erhebliches Immobilien-Know-how sind dabei unentbehrlich.

Zentrale Elemente sind die potenzielle Miete, der Verkaufspreis und die Dauer des Mietvertrages. Je höher die Miete und je länger die Laufzeit, desto höher der Verkaufspreis. Ein zu hoher Mietpreis stellt jedoch ein Risiko für die Kontinuität des Unternehmens dar, während ein zu langer Mietvertrag die zukünftige Flexibilität einschränken kann. Umgekehrt kann auch ein zu kurzer Mietvertrag oder eine zu weit vom Marktniveau entfernte Miete ein Hindernis für Investoren darstellen. Der beste Weg, diese Parameter zu definieren, ist die Durchführung einer Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der vorgesehenen Szenarien. In der Praxis ist es wichtig zu beachten, dass ein Unternehmen bei einer Auslagerung seiner Immobilien auch bezüglich der Bonität in Bezug auf die Tragbarkeit der Miete geprüft wird.

Zusätzlich zu diesen Kernelementen des Miet- und Kaufvertrages, ist es von wesentlicher Bedeutung die Punkte zu definieren, die es ermöglichen eine ausreichende Kontrolle über die Räumlichkeiten zu behalten. Beispielsweise kann es empfehlenswert sein, ein Vorkaufsrecht während der Laufzeit des Mietvertrags in den Kaufvertrag aufzunehmen oder die Bedingungen für die Erneuerung des Mietvertrags festzulegen. Komplexere Strategien, wie z.B. die Festlegung von Rahmenbedingungen für eine zukünftige Erweiterung oder die Schaffung eines Baurechts, sind ebenfalls relevant.

Es ist zu beachten, dass internationale "Sale & Leaseback"-Transaktionen üblicherweise auf der Grundlage von "Triple-Net-Lease"-Verträgen durchgeführt werden. Der neue Eigentümer wird somit von allen Kosten (Steuern, Versicherung, Unterhalt) entlastet. Das Schweizer Mietrecht sieht hingegen als Mindestanforderung vor, dass Steuern und Versicherungen für die Immobilie vom Vermieter zu bezahlen sind.

Gezieltes Bieterverfahren

Nachdem das Unternehmen die Vertragselemente festgelegt hat, kann anhand einer Steueranalyse der auf den Verkaufserlös zu zahlende Steuerbetrag berechnet werden, so dass das Transaktionsziel vollständig definiert werden kann. Für die Vermarktung wird meist ein gezieltes Bieterverfahren gewählt, welches aufgrund des Wettbewerbes die Maximierung der finanziellen Erträge und Vertragsbedingungen garantiert.

Auch wenn sich erste Anzeichen einer langsamen Entspannung der COVID-19-Pandemie andeuten, ist für 2020 mit einer Rezession zu rechnen und ein Aufschwung ist frühestens 2021 zu erwarten. Eine "Sale & Leaseback"-Transaktion könnte daher für einige Unternehmen eine interessante Handlungsoption in der aktuellen Lage darstellen.

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