Immobilienpreise – Drang nach oben Immobilienpreise – Drang nach oben

Der aggregierte Sentiment Index hat 2019 um 30.2 Punkte zugelegt und liegt mit +31.0 Punkten wieder deutlich im Plus. Die Indexzunahme wird durch den Preiserwartungsindex getrieben. Dieser steigt mit einem Zuwachs von 44.3 Punkten auf ein Allzeithoch von +41.3 Punkten. Im Vorjahr lag der Preiserwartungsindex noch knapp im negativen Bereich.

Die zweite Komponente des Swiss Real Estate Sentiment Index, die Einschätzung der Wirtschaftslage in den kommenden zwölf Monaten, fällt um 26.9 Punkte auf -10.4 Punkte ins Negative.

Es bleibt zu beobachten, ob die negative Einschätzung der Wirtschaftsentwicklung zusätzlichen Investitionsdruck auf die Immobilienanlagen ausübt. Das Marktrisiko für Immobilienanlagen wird von den über 340 Umfrageteilnehmenden leicht tiefer als im Vorjahr eingeschätzt, und die durchschnittliche Risikowahrnehmung ist die tiefste seit Beginn der Erhebung. Allenfalls beruht diese Einschätzung auf einem Confirmation Bias. Die Risikobereitschaft der Investoren ist gestiegen. Während im Vorjahr noch ein Drittel der Investoren bereit waren, zumindest partiell höhere Risiken einzugehen, sind es aktuell 42 Prozent. Die befragten Bewerter erklärten, dass sogar 55 Prozent ihrer Kunden vermehrt zu risikoreicheren Investitionen bereit sind.

Die Preiserwartungen sind im Vergleich zum Vorjahr über alle Lagen hinweg deutlich gestiegen.

Am stärksten zulegen können Mittelzentren mit einem Zuwachs von 37.3 Punkten auf +25.0 Punkte. Mit +91.0 Punkten im Preiserwartungsindex werden zentralen Lagen aber nach wie vor sehr deutliche Preissteigerungspotenziale attestiert. Mit -69.8 Punkten sind periphere Lagen trotz einer Zunahme um 31.0 Punkten nach wie vor im markant negativen Bereich der Preiserwartungen.

Seit Beginn der Erhebung des sresi im Jahr 2012 ist das Muster der Einschätzungen identisch. Dies akzentuiert sich auch bei den Standortpräferenzen. Für sechs der acht Schweizer Wirtschaftszentren werden zunehmende Preise prognostiziert. In Zürich (+84.8 Punkten) und Genf (+59.6 Punkten) erwarten die Befragten die deutlichste Preiszunahme. Sinkende Immobilienpreise werden für die Investitionsstandorte St. Gallen (-45.7 Punkten) und Lugano (-41.6 Punkten) erwartet.

Dies zeigt auch, dass es sich beim sresi um eine qualitative Einschätzung der Befragten handelt. Denn ungeachtet der Preiseinschätzung der Marktakteure über die letzten Jahre hat vor allem auch St. Gallen einen Aufwärtsdruck auf die Transaktionspreise verzeichnet.

59 Prozent der Befragten präferieren Investitionen in Wohnliegenschaften, bei den Vertretern der Pensionskassen sind es nahezu drei Viertel der Umfrageteilnehmer. Es erstaunt deshalb nicht, dass der Preiserwartungsindex für Wohnimmobilien wieder deutlich auf +56.4 Punkte angestiegen ist. Dies, nachdem er im Vorjahr mit +18.7 Punkten noch auf dem tiefsten Stand seit Beginn der Erhebung lag. Die Marktteilnehmer scheinen sich mit der vor etwas über einem Jahr auf dem Radar der Immobilienbranche erschienenen Thematik der Überproduktion zu arrangieren.

Die Einschätzung der Verfügbarkeit adäquater Investitionsmöglichkeiten in Büroflächen ist weiter gesunken und liegt mit -15.1 Punkten knapp im Minus. Die Preiserwartungen für das Bürosegment liegen erstmals seit Erhebung im positiven Bereich auf stabilen +2.1 Punkten. Der Preisindex für Büroflächen verzeichnet mit einer Zunahme um 53.3 Punkte den stärksten Zuwachs der Teilindizes. Dies dürfte nicht nur auf die positive Berichterstattung über Vermietungserfolge und den Abbau von Leerstandflächen zurückzuführen sein, sondern auch auf die Tatsache, dass das Nutzungssegment Büro aufgrund der Ausrichtung des Angebots auf die veränderten Anforderungen der Nutzer wieder in den Fokus der Anleger gerückt ist.

Die generell eher negativen Erwartungen an die Wirtschaftsentwicklung (-10.4 Punte) scheinen die Umfrageteilnehmer in Bezug auf Ihre Einschätzungen zur Attraktivität von Investitionen in Büroflächen im Umfragezeitraum 2019 ebenso wenig zu beeinflussen wie die noch vor einem Jahr prägende Diskussion über die Auswirkungen der Digitalisierung.

Diese dürfte hingegen bei der Attraktivitätseinschätzung von Verkaufsflächen eine Rolle spielen. Nur gerade 4 Prozent des verfügbaren Kapitals würden in Verkaufsimmobilien investiert. Im Jahr 2015 waren dies noch 7 Prozent. Die Erwartungen an die Preisentwicklung von Verkaufsflächen sind mit -99.0 Punkten deutlich negativ. Gewerbeflächen gewinnen in der Gunst der Anleger, und die Preiserwartungen nähern sich mit aktuell -21.8 Punkten der Stabilitätsachse. Für Spezialimmobilen sind die Preiserwartungen mit +22.0 Punkten sogar positiv.

91 Prozent der Befragten planen in den nächsten 12 Monaten Akquisitionen zu tätigen. Fast ein Drittel der Umfrageteilnehmer sieht keine Veranlassung, das Investitionsverhalten oder die Immobilienallokation anzupassen. Etwas über ein Viertel der Befragten nutzt die Möglichkeit der Veräusserung spezifischer Objekte zur Portfolio-Optimierung. Die Diversifikation ins Ausland scheint als Handlungsoption wenig attraktiv. Nur 8 Prozent der Befragten ziehen diese Investitionsmöglichkeit in Betracht (2018: 9 Prozent, 2017: 15 Prozent, 2016:11 Prozent, 2015:10 Prozent, 2014: 8 Prozent und 2013: 6 Prozent). Die Branche erwartet, dass der Druck auf die Schweizer Anlageimmobilien auch in den kommenden 12 Monaten hoch bleiben wird.

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*Der Swiss Real Estate Sentiment Index dient als Vorlaufindikator für die Entwicklung auf dem schweizerischen Immobilienanlagemarkt und basiert auf einer qualitativen Beurteilung von über 340 Immobilieninvestoren und -bewertern.