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Mehr Flexibilität im Portfolio- und Asset Management

  • Beat Seger, Partner |

KPMG Schweiz hat ihm Rahmen des Swiss Real Estate Sentiment Index über 340 Immobilieninvestoren und Bewerter in Schweizer Anlageimmobilien zum Thema Portfolio- und Asset Management befragt. Die Teilnehmer haben identische Fragen bereits anlässlich der im Jahr 2015 durchgeführten Umfrage beantwortet. Daraus lassen sich die marktbedingten Veränderungen feststellen.

Die Wichtigkeit der Anpassung der Anlagestrategie hat im Vergleich zu 2015 um 12 Prozentpunkte abgenommen. Die Branche hat sich mit der in 2015 geschaffenen neuen Normalität von Tiefzinsen und Wechselkursen arrangiert.

Nach wie vor ist die Reduktion von Leerständen mit 87 Prozent der Nennungen die wichtigste Portfolio- und Asset Management Aktivität (Rückgang zu 2015: -4 Prozentpunkte).
Die Optimierung von Ausgaben für Berater ist mit einer Zunahme von 23 Prozentpunkten auf aktuell 28 Prozent deutlich wichtiger geworden. Ebenfalls an Wichtigkeit gewonnen haben der Aufbau eines Datenmanagementsystems (+10 Prozentpunkte) und des Risikomanagementprozesses (+9 Prozentpunkte).

Dies dürfte ein Effekt der Renditekompression bei Immobilienanlagen sein. Einerseits steigt die Auswirkung von Kostenreduktionen bei tiefen Renditen, und andererseits fallen positive oder negative Veränderungen einer Investition relativ gesehen stärker ins Gewicht
Im Umfeld der hohen Kapitalzuflüsse der letzten Jahre und des anhaltenden Anlagedrucks werden die Projektentwicklung (79 Prozent) und Investitionen in den Bestand (78 Prozent) höher als das Portfoliowachstum (50 Prozent) gewichtet. Diese Prioritätsverhältnisse haben sich seit 2015 nur unwesentlich verändert und dürften auf die mangelnde Verfügbarkeit adäquater Investitionsmöglichkeiten (-97.8 Indexpunkte für Wohnimmobilien, welche 59 Prozent der Anlagepräferenzen auf sich vereinen) bzw. auf die tiefen Ankaufsrenditen zurückzuführen sein.

Bei Geschäftsmietverhältnissen zeichnet sich die Tendenz zu kürzeren Laufzeiten ab. Mietverträge von zehn Jahren sind deutlich seltener geworden. Nur ein Viertel der Befragten erklärt die Langläufer zur typischen Laufzeit, in 2015 waren es noch 45 Prozent. Die häufigste Vertragslaufzeit beträgt fünf Jahre. Die dreijährigen Mietverhältnisse haben seit 2015 an Gewicht gewonnen. Mieter geben der höheren Flexibilität bei Geschäftsflächen den Vorzug, um auf Veränderungen in ihrer strategischen Ausrichtung reagieren zu können.

Über die Hälfte der Befragten erklärt, dass sich die Vermarktungszeiten von Geschäftsflächen seit 2015 erhöht haben – je peripherer die Lage, desto akzentuierter (79 Prozent der Teilnehmenden berichten von zunehmenden Vermarktungszeiten).

Bei Neuvermietungen sind Eigentümer nach wie vor eher bereit, mietfreie Zeiten (48 Prozent der Antworten häufig oder sehr häufig), Kostenbeteiligungen am Aus-/Umbau (62 Prozent) oder einseitige Optionen zugunsten des Mieters (32 Prozent) zu gewähren, als Mietzinsreduktionen (18 Prozent) einzugehen. Die Konzessionspräferenzen dürften bewertungsgetrieben sein. Die Bereitschaft zu Konzessionen hat seit 2015 tendenziell leicht abgenommen. Dies deckt sich insbesondere mit der Zunahme der Attraktivität der Büroflächen gemäss Swiss Real Estate Sentiment Index 2019.

Insgesamt kann festgestellt werden, dass sich Investoren in Schweizer Anlageimmobilien aktiver mit ihren Liegenschaften auseinandersetzen und mit einer marktbezogenen Zunahme an Flexibilität die Auslastung und Erträge in ihren Portfolios optimieren.

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