Immobilien direkt halten? Immobilien direkt halten? Neue Erkenntnisse

Es gibt verschiedene (nicht steuerliche) Gründe, die für die Einbringung von durch Privatpersonen gehaltene Immobilien in eine Aktiengesellschaft oder GmbH sprechen. Einer davon ist die Nachlassplanung, wobei mangels anderer struktureller Gefässe (weder Familienstiftungen noch Fonds eignen sich besonders) Aktiengesellschaften mit Aktionärsbindungsverträgen interessante Perspektiven bieten. Hat man sich mit diesem Gedanken angefreundet, sind die steuerlichen Aspekte zu klären.

Bei mittels einer Aktiengesellschaft gehaltenen Immobilien (nachfolgend ‚indirekt‘ aus Sicht des Aktionärs) gibt es generell mehr steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten im Vergleich zum Direktbesitz von Liegenschaften bei Privatpersonen. Mit planmässigen Abschreibungen und Rückstellungen für Grossrenovationen lässt sich das laufende steuerbare Ergebnis reduzieren. Trotz der bei der Einbringung der Immobilien in die Aktiengesellschaft einmalig ausgelösten Steuern kann dieser steuerliche Vorteil je nach Planhorizont interessant sein. Diese erste Abwägung dient gemäss Praxiserfahrungen in vielen Fällen als Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen. Damit hat es sich aber auch mit den allgemein gültigen Feststellungen.

Es ist keine Überraschung, dass jeder Einzelfall aus steuerlicher Sicht im Detail analysiert werden sollte (z.B. persönliche Steuersituation, Transaktionskosten, laufende Besteuerung aufgrund Belegenheitsort, geplante Aktienübertragungen, zukünftige Besteuerung bei einem Verkauf, Finanzierung).

Beispiel: Während Mieteinnahmen sowie der Veräusserungsgewinn bei einer indirekt gehaltenen Luzerner Liegenschaft auf Stufe der Gesellschaft lediglich mit rund 12% besteuert werden, kommen beim Direktbesitz Einkommenssteuersätze von rund 30% (laufende Erträge) bzw. Grundstückgewinnsteuersätze von 18% bis 40% (Veräusserung je nach Haltedauer) zur Anwendung. In einer Gesamtbetrachtung ist bei indirekt gehaltenen Immobilien aber auch die Dividendenbesteuerung mit einzubeziehen. Bei einer indirekt gehaltenen Zürcher Liegenschaft sind die Steuersatzunterschiede dagegen geringer, da laufende Mieterträge bereits mit rund 21% und Veräusserungsgewinne mit mindestens 23% besteuert werden. Dadurch ergibt sich schon aufgrund des Belegenheitsorts der Liegenschaft eine unterschiedliche Ausgangslage.

Die am 19. Mai 2019 angenommene Steuerreform und AHV-Vorlage (STAF) führt in vielen Kantonen zu angekündigten bzw. teilweise bereits beschlossenen Gewinnsteuersatzsenkungen. Für mittels Aktiengesellschaften gehaltene Immobilien bedeutet dies, dass die laufenden Mieterträge in einer Mehrheit der Kantone ab 2020 im Vergleich zu heute tiefer besteuert werden. Während gewisse Kantone nur moderate Anpassungen vorsehen, führen Kantone wie z.B. Basel und Genf drastische Senkungen ein. Ein steuerlicher Vorteil also für indirekte Immobilienanlagen. Die auf Bundesebene leicht erhöhte steuerliche Erfassung von Dividenden (ab 2020 neu: zu 70%) dürfte dabei in vielen Fällen nur ein geringerer Gegeneffekt darstellen, sodass unter dem Strich die indirekte Immobilienanlage aufgrund der STAF an Attraktivität gewinnt.

Ein im Auftrag des Nationalrats erstellter Bericht des Bundesrats, der vor kurzem publiziert wurde, setzt sich mit den Unterschieden der Besteuerung von Grundstückgewinnen bei Aktiengesellschaften und selbständig Erwerbenden auseinander.

Es wird festgestellt, dass in Kantonen mit dualistischem System der Aktionär einer Immobiliengesellschaft bei einem Liegenschaftsverkauf immer besser gestellt ist im Vergleich zum selbständig Erwerbenden, ausser letzterer kann eine gesonderte privilegierte Besteuerung infolge Liquidation geltend machen. Auch in Kantonen mit monistischem System schneidet der indirekte Immobilienbesitz besser ab, vor allem bei kürzeren Haltedauern.

Abschliessend definiert der Bundesrat fünf Massnahmen, welche zu einer Angleichung der Besteuerung mit dem Ziel einer rechtsformneutralen Besteuerung führen sollen. Die Massnahmen zeigen, dass direkter Immobilienbesitz von selbständig Erwerbenden in Bezug auf die Besteuerung von Grundstückgewinnen benachteiligt ist. Der Bericht stellt ein interessantes weiteres Puzzleteil zur Beantwortung der Gretchenfrage dar: Sollen Immobilien direkt oder indirekt mittels einer Immobiliengesellschaft gehalten werden?

Ob Immobilien aus steuerlicher Sicht besser direkt gehalten oder in eine eigene Immobiliengesellschaft übertragen werden sollen, ist in jedem Einzelfall zu prüfen. Die Überführungskosten (einmalige Besteuerung, gewisse Kantone kennen diesbezüglich steuerlich vorteilhafte Lösungen) sind den zukünftigen Steuervorteilen des indirekten Immobilienbesitzes gegenüberzustellen.

Die vom Volk angenommene Steuervorlage STAF führt aufgrund sinkender Unternehmensgewinnsteuersätze dazu, dass der indirekte Besitz vielerorts steuerlich noch etwas attraktiver wird. Eine aktuelle Studie des Bundes zeigt auch die derzeit bestehenden Vorteile bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen des indirekten Immobilienbesitzes im Vergleich zur Besteuerung bei selbständig Erwerbenden.