Les investisseurs immobiliers et les évaluateurs tablent sur une stabilité du marché suisse des placements immobiliers. C’est ce qui ressort cette année de l’enquête du Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi) de KPMG Suisse.

Le Swiss Real Estate Sentiment Index recueille les évaluations qualitatives du marché des placements immobiliers par les investisseurs et évaluateurs actifs en Suisse. Avec 300 participants à l’enquête, qui représentent un volume d’investissement combiné estimé à plus de CHF 220 milliards, le sresi s’est établi comme l’indice prospectif de référence de sa catégorie.

Le Sentiment Index agrégé et l’indice de prévision des prix se situent, pour la première fois depuis 2013, sur l’axe de stabilité. De même, l’estimation du risque de marché se situe au juste milieu. En effet, 50% des participants prédisent pour les douze prochains mois une augmentation du risque de marché tandis que 41% tablent sur une situation stable.

La tendance au fléchissement des prédictions de prix amorcée en 2016 s’est poursuivie. L’évolution de la situation économique est encore jugée positive pour les douze prochains mois même si les attentes sont en recul par rapport à l’année précédente.

La baisse des prix prédite par les participants au sondage est une bonne nouvelle. Les prix de certaines qualités d’objets et d’emplacements ont en effet atteint des sphères qui ne s’expliquent que par l’environnement de taux bas et la pression en matière de placement.

Le fait que les indices agrégés se trouvent sur l’axe de stabilité nous fait presque oublier que ce n’est pas parce que ça brille, que c’est forcément de l’or en béton.

L’indice de prévision des prix pour le segment de l’habitat se situe toujours, avec 18,7 pts, en territoire positif et représente ainsi la valeur la plus basse depuis 2012. Les sondés sont également de plus en plus nombreux à considérer comme probables des évolutions de prix légèrement négatives. Cela devrait s’expliquer par l’évolution du taux de vacances en dehors des centres.

L’indice de prévision des prix pour les surfaces de vente se situe à l’extrémité inférieure de l’échelle. Les anticipations de prix pour ce profil de surfaces sont négatives depuis le début de l’enquête sresi et se situent actuellement à -115,5 pts (échelle jusqu’à -200 pts). Rétrospectivement, on peut constater que les prévisions des participants à l’enquête se sont reflétées dans l’évolution du marché, ce qui, entre autres, est dû au déplacement du commerce traditionnel vers les commerces en ligne. Par conséquent, 70% des personnes interrogées tablent sur une augmentation de la demande de surfaces logistiques dans les centres urbains et prévoient pour les douze prochains mois des prix stables pour les biens immobiliers spéciaux.

L’évolution conjoncturelle positive se répercute sur l’évaluation de la demande de surfaces de bureau. Ces dernières années, les prévisions de prix ont grimpé continuellement pour ces surfaces. Elles se situent néanmoins encore, avec -51,2 pts, en territoire négatif. Cela s’explique par la persistance d’une offre de surfaces élevée et par le regroupement continu des surfaces deslocataires d’importance. En même temps, les personnes interrogées partent du principe que la demande de surfaces de bureau se réduira à l’avenir. Au moins 70% des participants au sondage considèrent qu’une réduction de 10% de cette demande est réaliste sur les 10 prochaines années.

Mieux vaut donc faire preuve de prudence dans le choix du segment d’investissement – de même qu’en ce qui concerne la qualité de l’emplacement. Les sondés continuent d’attribuer aux zones centrales un potentiel d’augmentation de prix (61,7 pts). Les centres moyens se situent déjà, avec
-12,3 pts, dans la zone négative et pour les emplacements périphériques, les sondés tablent clairement, avec -100,8 pts, sur un recul des prix. On ne s’étonnera donc pas des prévisions afférentes aux régions du Tessin, de la Suisse orientale et de l’Espace Mittelland, pour lesquelles un indice de prix négatif situé entre -50 pts et quelque -60 pts a été indiqué. Pour les régions plus urbaines, on anticipe au moins des prix stables ou une évolution positive des prix. Mais dans l’ensemble, les prévisions de prix sont en recul par rapport à l’année précédente, à l’exception de la région lémanique.

Les récentes déclarations de la Banque nationale et de l’autorité de surveillance des marchés financiers concernant le besoin d’action dans les immeubles de rendement ont été anticipées dans l’enquête sresi 2018. Tous les participants voient dans le durcissement de l’environnement réglementaire un risque modéré. La perception de ce risque est la plus marquée chez les développeurs et les investisseurs privés, qui sont tributaires de financements de tiers. Ces participants considèrent aussi les risques de modifications des taux et de baisses des valeurs immobilières comme modérément élevés. Dans l’ensemble, les enquêtés considèrent que la baisse des valeurs immobilières représente un risque modéré.

Avons-nous séparé le bon grain de l’ivraie ou nous trouvons-nous à un tournant pour le marché suisse des placements immobiliers?

La première alternative est la bonne. L’aversion au risque s’est accrue. Seul un tiers des sondés est désormais prêt à contracter un risque plus élevé lorsque celui-ci sert la stratégie d’acquisition. Ainsi, la concentration sur les emplacements, les utilisations et les qualités d’objet présumés sûrs va encore s’accentuer. Et logiquement, cela mène aux prévisions de prix positives dans les centres (économiques) et à la pénurie déjà identifiable dans les segments de placement des immeubles résidentiels et spéciaux. Les investisseurs deviennent plus sélectifs. Ce phénomène s’observera dans un premier temps dans la périphérie et les centres moyens.