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«Die Preiserwartungen sind über alle Lagequalitäten hinweg gestiegen»

Interview mit Beat Seger

KPMG hat im Rahmen des «Swiss Real Estate Sentiment Index» (sresi ®) zum achten Mal in Folge Immobilieninvestoren und Bewertungsunternehmen zum Schweizer Anlageimmobilienmarkt befragt. Beat Seger fasst die wichtigsten Erkenntnisse zusammen.

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Beat Seger

Beat Seger, Partner, Real Estate Advisory | Chief Digital Officer

Welches sind ihre zentralen Feststellungen zum sresi 2019?

Der aggregierte Sentiment Index erreicht mit 31.0 Punkten 2019 ein Allzeithoch. Grund für die Zunahme sind die markant gestiegenen Preiserwartungen der Immobilieninvestoren und -bewerter. So verzeichnet der Preiserwartungsindex einen deutlichen Anstieg von -3.1 auf 41.3 Indexpunkte. Die erwartete Preisentwicklung überlagert die mit -10.4 Punkten negative Erwartung zur Wirtschaftsentwicklung1.

Gelten die positiven Preiserwartungen für alle Lagen?

Vor allem für zentrale Lagen sind die Erwartungen an die Preisentwicklung mit 91.0 Punkten nach wie vor hoch. Der Index für die Mittelzentren kommt mit einem Plus von 37.3 Punkten – nach zwei Jahren mit erwarteten Preisrückgängen – in den positiven Bereich zurück. Mit einem Index von 25.0 Punkten liegen die Preiserwartungen für die Mittelzentren aber nach wie vor recht deutlich hinter den grossen Wirtschaftszentren. Für periphere Lagen liegt der Index trotz einer Zunahme von 31 Punkten nach wie vor im Minus. Investoren und Bewerter attestieren der Peripherie trotz recht deutlicher Verbesserung zum Vorjahr nach wie vor kein Preissteigerungspotenzial. Auffallend ist, dass der Preiserwartungsindex im Vergleich zum Vorjahr über alle Lagequalitäten hinweg gestiegen ist. Dies dürfte eine Folge des anhaltenden Anlagedrucks sein.

Für welche Nutzungssegmente werden positive Preisentwicklungen erwartet?

Ein Anstieg der Preiserwartungen lässt sich bei allen Nutzungssegmenten beobachten. Vor allem bei Wohnimmobilien rechnen die Umfrageteilnehmenden wie in den Vorjahren mit höheren Preisen: Lag der Preiserwartungsindex im Vorjahr mit 18.7 Punkten auf dem tiefsten Wert seit Erhebung, notiert er dieses Jahr wieder bei klar positiven 56.4 Punkten. Dies, obwohl sich die Leerstandsituation bei den Mietwohnungen im Jahr 2019 weiter akzentuiert hat.

Bei den Büroflächen werden mit 2.1 Punkten erstmals in der Geschichte des sresi stabile Preise erwartet. Der Index für Büroflächen weist mit positiven 53.3 Wachstumspunkten die grösste Zunahme bei den Teilindizes und somit die grösste Veränderung bezüglich der erwarteten Preisentwicklung auf. Bei den Gewerbeflächen und bei den Verkaufsimmobilien erwarten die Immobilieninvestoren und -bewerter rückläufige Preise.

Worauf führen Sie die Attraktivitätszunahme der Investitionen in Büroflächen zurück?

Vermietungserfolge und der Abbau von Leerstandflächen haben eine positivere Berichterstattung nach sich gezogen, was dieses Nutzungssegment zurück auf den Schweizer Investitionsradar gebracht hat. Das Nutzungssegment Büro ist auch aufgrund der konsequenten Ausrichtung des Angebots auf die veränderten Anforderungen der Nutzer wieder in den Fokus der Anleger gerückt, und die Investoren sehen Büronutzungen wieder als geeignete Anlage zur Balancierung in ihren Portfolios.

Findet das Kapital, das in den Immobilienanlagemarkt drängt, auch ausreichend Investitionsmöglichkeiten?

Über 90 Prozent der Umfrageteilnehmenden planen, in den nächsten 12 Monaten Akquisitionen zu tätigen, doch adäquate Investitionsmöglichkeiten sind knapp. Insbesondere das Angebot an Wohnimmobilien wird mit einem Angebotsindex von -97.8 Punkten als unzureichend eingeschätzt.

Auch das Angebot an Spezialimmobilien, Gewerbeimmobilien und Büroliegenschaften wird von den Befragten als knapp bezechnet. Einzig die Verfügbarkeit von Verkaufsimmobilien beurteilen die Umfrageteilnehmenden mit 24.7 Punkten als einigermassen ausreichend. Dies liegt mitunter daran, dass sich die Investitionspräferenzen zurzeit nicht auf den Retailbereich ausrichten. Nur gerade mal vier Prozent der Investoren äusserten sich dahingehend, in den nächsten zwölf Monaten Investitionen in Verkaufsimmobilien zu präferieren.

Welche regionalen Unterschiede stellen Sie hinsichtlich der Investitionsattraktivität fest?

Von Interesse für die Marktakteure sind insbesondere Immobilieninvestitionen in Wirtschaftszentren. So prognostizieren die Umfrageteilnehmenden für sechs der acht Wirtschaftszentren zunehmende Immobilienpreise. Zürich bleibt mit 25 Prozent der Nennungen klar der favorisierte Investitionsstandort. Auf Rang zwei folgt erneut Basel, knapp vor Luzern/Zug. In der Romandie liegt Lausanne mit 13 Prozent der Nennungen knapp vor Genf mit 12 Prozent. Nur wenige Teilnehmende beabsichtigen, ihre Investitionsaktivitäten in St. Gallen und Lugano auszubauen. Diese Einschätzung geht mit den moderat negativen Preiserwartungen für diese Städte einher.

Welche Risiken sehen die Umfrageteilnehmenden in den kommenden Monaten?

Obwohl die Umfrageteilnehmenden von einer negativen Wirtschaftsentwicklung ausgehen, hat sich die durchschnittliche Risikowahrnehmung für den Schweizer Anlageimmobilienmarkt im Vergleich zum Vorjahr leicht reduziert. 46 Prozent der Teilnehmenden erwarten für die nächsten 12 Monate eine Erhöhung des durchschnittlichen Marktrisikos. 48 Prozent der befragten Personen gehen von einer stabilen Risikolage aus, und sechs Prozent rechnen mit einem sinkenden Marktrisiko.

Insbesondere die Beurteilung der Zinsrisiken ist tiefer als im Vorjahr ausgefallen. Die Risikobeurteilung durch schärfere Regulierung und Einflüsse des europäischen Umfelds hat sich hingegen erhöht. Dennoch bleibt das Vertrauen in Immobilienanalagen – auch mangels adäquater Investitionsalternativen und trotz negativer Annahmen zur Wirtschaftsentwicklung – ungebrochen hoch.

In diesem Jahr haben Sie die Immobilieninvestoren und -bewerter zu ihren Portfolio- und Asset Management-Aktivitäten befragt. Welche Aktivitäten werden als besonders wichtig erachtet?

Zuletzt hatten wir die Immobilieninvestoren und –bewerter im Jahr 2015 zu ihren Asset- und Portfolio Management Aktivitäten befragt. Wie schon damals, stellt die Reduktion von Leerständen für 87 Prozent aller Befragten nach wie vor die wichtigste Asset- und Portfolio Management-Aktivität dar. Die Notwendigkeit des Aufbaus eines Datenmanagementsystems sowie eines Risikomanagementprozesses hat zugenommen. Im Gegenzug wird eine Anpassung der Anlagestrategie weniger wichtig eingeschätzt. Dies dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die Umfrage 2015 kurz nach dem Frankenschock stattgefunden hat und dass die veränderten Marktbedingungen zwischenzeitlich Berücksichtigung gefunden haben. Es fällt auf, dass die Umfrageteilnehmenden die Projektentwicklung und Investitionen in den Bestand, wie schon im Jahr 2015, höher als das Portfoliowachstum gewichten.

Wieso legen die Umfrageteilnehmenden in Zeiten positiver Preiserwartungen mehr Wert auf den Ausbau des Bestands als auf die Portfolioerweiterung?

Die Investoren und Bewerter empfinden die gegenwärtigen Transaktionspreise als hoch beziehungsweise die Ankaufsrenditen als zu tief. Zudem ist das Angebot an adäquaten Investitionsmöglichkeiten knapp. In der Folge gewinnt die Realisierung innerer Wertpotenziale an Wichtigkeit.

1 Im aggregierten Index werden die Einschätzungen zur Wirtschaftslage mit 20 Prozent und die Einschätzungen zur Immobilienpreisentwicklungen mit 80 Prozent gewichtet.

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