close
Share with your friends

Preiserwartungen deutlich gestiegen

Medienmitteilung: Swiss Real Estate Sentiment Index

Die Akteure im Schweizer Immobilienanlagemarkt erwarten für die kommenden zwölf Monate steigende Immobilienpreise. Die Preiserwartungen haben im Vergleich zum Vorjahr markant zugenommen: Trotz sich eintrübender Wirtschaftsaussichten erreicht der Swiss Real Estate Sentiment Index ein Allzeithoch.

Medienkontakt

Dominik Weber

Leiter Media Relations

KPMG Schweiz

Kontakt

Verwandte Inhalte

KPMG Schweiz hat zum achten Mal in Folge Immobilieninvestoren und -bewerter zum Schweizer Immobilienanlagemarkt befragt. Deren Einschätzungen werden jährlich im Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) abgebildet, der als Indikator für die erwarteten Entwicklungen am Immobilienanlagemarkt dient. Der aggregierte Index zeigt auf, wie die Marktakteure die Preisentwicklung (Preiserwartungsindex) und die Wirtschaftsaussichten (Wirtschaftsentwicklungsindex) beurteilen.

Gestiegene Preiserwartungen treiben Index auf Höchststand

Der aggregierte Sentiment Index hat in diesem Jahr den höchsten Wert seit Beginn der Erhebung im Jahr 2012 erreicht. Lag er im Vorjahr noch bei 0.8 Punkten, notiert er in diesem Jahr bei einem Wert von 31.0 Punkten. Grund für diese starke Zunahme sind die markant gestiegenen Preiserwartungen der über 300 befragten Immobilieninvestoren und -bewerter. So verzeichnet der Preiserwartungsindex einen deutlichen Anstieg auf 41.3 Indexpunkte (Vorjahr -3.1 Punkte).

Klicken Sie hier, um die Grafik zu vergrössen.

KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index

«Die Akteure auf dem Immobilienanlagemarkt erwarten höhere Preisniveaus, weil alternative Investitionsmöglichkeiten aktuell kaum vorhanden sind», erläutert Beat Seger, Partner und Immobilienexperte bei KPMG. Vor allem die Vertreter von Immobilienfonds, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen rechnen mit weiter steigenden Immobilienpreisen.

Eingetrübte Wirtschaftsaussichten

Erstmals seit 2016 gehen die Marktteilnehmer wieder von einer Verschlechterung der Wirtschaftslage aus. Lag der Wirtschaftsentwicklungsindex 2018 noch bei 16.5 Punkten, notiert er dieses Jahr im negativen Bereich (-10.4 Punkte). «Die Marktteilnehmer schätzen die Wirtschaftsaussichten negativer ein als im Vorjahr. Insbesondere die aktuellen Unstimmigkeiten in der globalen Handelspolitik sowie der Brexit tragen zur Verunsicherung der Märkte bei», so Beat Seger. Auch die Sorge vor weiter zunehmender Regulierung dämpfen die Aussichten der Umfrageteilnehmer.

Die erwartete Wirtschaftsentwicklung wird – mit Ausnahme der Immobilienentwickler (11.1 Punkte) – von allen Teilnehmergruppen stabil bis eher negativ eingeschätzt. Insbesondere die Versicherer schätzen die Wirtschaftsentwicklung mit einem Indexwert von -30.4 Punkten kritisch ein. Obwohl der Wirtschaftsentwicklungsindex im negativen Bereich liegt, kann der aggregierte Index zulegen, da die deutlich gestiegenen Preiserwartungen den negativen Effekt überlagern.

Sinkende Preise in der Peripherie

Im Vergleich zum Vorjahr ist der Preiserwartungsindex für alle Lagequalitäten angestiegen. Vor allem zentrale Lagen weisen mit 91.0 Punkten eine besonders hohe Preiserwartung auf (2018: 61.7 Punkte).

Mit einem Plus von 37.3 Punkten verzeichnen Mittelzentren im Vergleich zum Vorjahr die stärkste Zunahme in Bezug auf die Preiserwartung. Nach zwei Jahren mit erwarteten Preisrückgängen liegt der Index für die Mittelzentren mit 25.0 Punkten wieder im positiven Bereich. Dies dürfte auf die starke Renditekompression in zentralen Lagen und eine daraus resultierende Erweiterung des geografischen Anlagehorizonts zurückzuführen sein.

Für periphere Lagen bewegt sich der Index trotz einer Zunahme von 31.0 Punkten nach wie vor im Minus (-69.8 Punkte). Das heisst, hier rechnen die Umfrageteilnehmer noch immer mit sinkenden Preisen, wenn auch nicht im gleichen Ausmass wie im Vorjahr.

Lugano und St. Gallen im negativen Bereich

Von Interesse für die Marktakteure sind insbesondere Immobilieninvestitionen in Wirtschaftszentren. So prognostizieren die Umfrageteilnehmer für sechs der acht Wirtschaftszentren zunehmende Immobilienpreise. Mit 84.8 Punkten wird für Zürich die stärkste Preissteigerung erwartet. Aber auch in den Städten Genf (59.6 Punkte), Basel (57.3 Punkte), Lausanne (49.8 Punkte), Bern (31.4 Punkte) und Luzern/Zug (41.8 Punkte) gehen die Umfrageteilnehmer von weiter anziehenden Preisen aus.

In den Städten St. Gallen (-45.7 Punkte) und Lugano (-41.6 Punkte) verbleiben die Indizes wie bereits im Vorjahr im negativen Bereich. Dasselbe gilt für die entsprechenden Regionen: in der Ostschweiz (-35.6 Punkte) und im Tessin (-60.5 Punkte) erwarten die Befragten generell einen weiteren Rückgang der Preise. Ganz anders die Region Zürich (78.9 Punkte) und die Genferseeregion (58.6 Punkte), wo mit steigenden Preisen gerechnet wird.

Steigende Preise bei Wohnimmobilien

In Bezug auf die Nutzungssegmente lässt sich bei allen Nutzungen ein Anstieg der Preiserwartung beobachten. Vor allem bei Wohnimmobilien rechnen die Investoren und Bewertungsunternehmen wie in den Vorjahren mit höheren Preisen: Lag der Preiserwartungsindex im Vorjahr mit 18.7 Punkten auf dem tiefsten Wert seit Erhebung, notiert er dieses Jahr wieder bei klar positiven 56.4 Punkten.

Bei den Büroflächen werden mit 2.1 Punkten erstmals seit Beginn der Erhebung stabile Preise erwartet. Mit einer Zunahme von 53.3 Punkten gegenüber dem Vorjahr weist der Index für Büroflächen die grösste positive Veränderung bezüglich der erwarteten Preise auf. Auch das Nutzungssegment Gewerbeflächen konnte in Bezug auf die Preiserwartungen zulegen, befindet sich aber mit -21.8 Punkten nach wie vor im leicht negativen Bereich (Vorjahr: -54.4 Punkte).

Nicht nur bei den Gewerbeflächen erwarten die Immobilieninvestoren und -bewerter eine rückläufige Preisentwicklung, insbesondere bei den Verkaufsimmobilien rechnen sie mit sinkenden Preisen. Der Preiserwartungsindex für Verkaufsimmobilien ist seit Beginn der Studie negativ. Mit -99.0 Punkten liegt der Index im Jahr 2019 trotz leichtem Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (+16.5 Punkte) deutlich im negativen Bereich.

Klicken Sie hier, um die Grafik zu vergrössen.

KPMG Swiss Real Estate Sentiment Matrix

Beschränkte Investitionsmöglichkeiten

Obwohl über 90 Prozent der Umfrageteilnehmer planen, in den nächsten 12 Monaten Akquisitionen zu tätigen, dürfte die Identifikation von adäquaten Investitionsmöglichkeiten eine Herausforderung sein: Als knapp schätzen die Umfrageteilnehmer insbesondere das Angebot an Wohnimmobilien ein: Mit -97.8 Punkten fällt dieses Segment allerdings erstmals seit Erhebung des Index in den Bereich moderater Knappheit; in den Vorjahren lag der Wert jeweils unter -100 Punkten, was eine starke Knappheit reflektiert. Die kaum spürbare Entspannung dürfte auf die Tatsache zurückzuführen sein, dass institutionelle Investoren ihre Anlagestrategie weiter fokussieren und dass zunehmende Einschränkungen bei der Finanzierung das Investorenuniversum etwas konsolidieren.

Ebenso als relativ knapp eingeschätzt wird das Angebot an Spezialimmobilien (-48.1 Punkte), gefolgt von Gewerbeimmobilien (-28.7 Punkte) und Büroliegenschaften (-15.1 Punkte). Einzig die Verfügbarkeit von Verkaufsimmobilien wird mit 24.7 Punkten als einigermassen ausreichend bezeichnet. Dies liegt mitunter daran, dass sich die Nachfrage nach Investitionen im Retailbereich auf sehr tiefem Niveau bewegt. Von den durch die Investoren in den nächsten zwölf Monaten präferierten Investitionen entfallen gerade mal vier Prozent auf Verkaufsimmobilien. Wohnimmobilien bleiben mit 59 Prozent des geplanten Akquisitionsvolumens der Befragten das weitaus beliebteste Investitionssegment, gefolgt von Büroliegenschaften (17 Prozent), Gewerbe (11 Prozent) und Spezialimmobilien (10 Prozent).

Erwartete Reduktion des Marktrisikos

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die durchschnittliche Risikowahrnehmung im Jahr 2019 leicht verringert. Gefragt nach den Risiken im Anlageimmobilienmarkt, erwarten 46 Prozent der Teilnehmer für die nächsten 12 Monate eine Erhöhung des Marktrisikos (Vorjahr: 50 Prozent). 48 Prozent der Teilnehmer gehen von einer stabilen Risikolage aus, und sechs Prozent der Teilnehmer erwarten ein sinkendes Risiko.

Insbesondere die Beurteilung der Zinsrisiken ist tiefer ausgefallen. Die Risikobeurteilung durch schärfere Regulierung und Einflüsse des europäischen Umfelds hat sich hingegen erhöht. Dennoch bleibt das Vertrauen in Immobilienanlagen – auch mangels adäquater Investitionsalternativen und trotz negativer Annahmen zur Wirtschaftsentwicklung – ungebrochen hoch.

Methodik
Der KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) dient als Vorlaufindikator für die erwarteten Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt. Der Hauptindex setzt sich aus der Einschätzung zur wirtschaftlichen Entwicklung und zur Preisentwicklung auf dem Immobilienanlagemarkt zusammen. Im aggregierten Index werden die Einschätzungen zur Wirtschaftslage mit 20 Prozent und die Einschätzung zur Immobilienpreisentwicklung mit 80 Prozent gewichtet. Die Subindizes widerspiegeln die Einschätzungen der Marktakteure in Bezug auf einzelne Markt- und Nutzungssegmente. Die Datenerhebung erfolgte erstmals im Jahr 2012 und wird zur Generierung der Indizes jährlich fortgeführt, was den Vergleich der Markteinschätzungen über die Zeit ermöglicht. An der Umfrage nehmen Immobilieninvestoren und -bewerter im Schweizer Anlageimmobilienmarkt teil. Sie erhebt zusätzlich Informationen zu einem jeweils aktuellen Fokusthema, das die Branche interessiert. Dieses Jahr hat KPMG Schweiz das Portfolio Management von professionellen Immobilieninvestoren untersucht und mit den Ergebnissen aus dem Jahr 2015 verglichen.

So kontaktieren Sie uns