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  • Yi-Xin Tseng, Director |

Du fait du refus de l’Union européenne d’accorder l’équivalence boursière à la Suisse, les véhicules de placement cotés en Suisse sont pénalisés suite à la réforme de l’impôt allemand sur les mutations foncières adoptée fin avril.

L’Union européenne a refusé d’accorder l’équivalence boursière à la Suisse, ce qui a pour conséquence indirecte qu’à l’avenir, les fonds immobiliers et sociétés immobilières suisses cotés en bourse devront s’acquitter de l’impôt sur les transferts de leurs placements immobiliers allemands dès lors qu’au moins 90% des parts changent de propriétaire dans une période de dix ans.

Réforme de l’impôt allemand sur les mutations foncières dû en cas de Share Deal

A compter du 1er juillet 2021, l’impôt sur les mutations foncières concernant les biens immobiliers allemands (similaire aux droits de mutation suisses) devrait être prélevé si au moins 90% des parts dans une société de capitaux détentrice d’un immeuble changent directement ou indirectement de propriétaire durant une période de dix ans.

Cette réforme de la loi allemande vise à mettre fin aux structures favorisant l’évasion fiscale. En effet, contrairement à l’Asset Deal, un Share Deal immobilier pouvait jusqu’ici être exécuté de manière à éluder l’impôt sur les mutations foncières (entre 3.5% et 6.5% du prix d’acquisition selon le Land concerné). A cette fin, des structures artificielles se sont développées, par exemple en introduisant un co-investisseur indépendant de l’acquéreur pour détenir une part minimale de 5.1%.

Cette réforme, adoptée fin avril 2021 par le Bunderstag, devrait rendre ces structures inefficaces. Ainsi, une acquisition immédiate non imposable de toutes les parts dans lesquelles un co-investisseur détient une participation n’est désormais plus possible pour les sociétés de capitaux. Les dommages collatéraux de la nouvelle loi peuvent être lourds, notamment pour les entreprises industrielles détenant des biens immobiliers d’exploitation. Afin d’atténuer quelque peu les conséquences, une «clause sur les bourses» (Börsenklausel) a été introduite. Les transferts d’actions et de parts de fonds effectués sur certaines places boursières et autres plateformes de négociation ne sont pas visés et ne peuvent pas donner lieu à un impôt sur les mutations foncières.

Véhicules de placement cotés en bourse

Par le fait que les sociétés immobilières peuvent être redevables d’un impôt allemand lorsque leurs actions changent de main, elles auront à l’avenir des obligations accrues en matière d’information et de déclaration. Cependant, les fonds immobiliers et sociétés immobilières cotés en bourse n’ont qu’une possibilité très limitée de vérifier précisément le changement de propriété des parts sur dix ans. C’est pour cette raison qu’une adaptation du projet de loi a été nécessaire par le biais de l’introduction de la «clause sur les bourses» (art. 1 al. 2c de la loi allemande sur l’impôt sur les mutations foncières (GrEStG)). Il a en effet été reconnu que cette réforme ne saurait avoir pour objectif que les fonds immobiliers, par exemple, doivent s’acquitter à plusieurs reprises de l’impôt sur les mutations foncières pendant la durée de détention d’un bien immobilier, uniquement en raison du fait que les parts de fonds changent souvent de propriétaire.

La «clause sur les bourses» n’est toutefois applicable que sur des fonds immobiliers et sociétés immobilières cotés à une bourse dans un pays membre de l’UE ou de l’EEE ou à une plateforme de négociation d’un pays tiers qui a été déclarée comme équivalente par la Commission européenne. Cependant, dû aux divergences relatives à l’accord-cadre, l’UE a refusé d’accorder une telle équivalence à la Suisse.

Les véhicules de placement cotés en Suisse sont pénalisés

Il résulte de ce qui précède que les fonds immobiliers et sociétés immobilières cotés en Suisse seront à l’avenir périodiquement confrontés à un impôt allemand sur les mutations foncières potentiellement élevé pendant la durée de détention de biens immobiliers allemands. Outre ces coûts supplémentaires, il est à déplorer la discrimination des véhicules de placement suisses, ce qui est sujet à de vives critiques. En effet, la portée de ce changement législatif pour de tels véhicules suisses n’a plus rien à voir avec la volonté d’empêcher une évasion fiscale au moyen de structures artificielles mises en place avec co-investisseur. Ainsi, la réforme apparaît comme inappropriée.

Actions requises

Les fonds immobiliers et sociétés immobilières cotés en Suisse ayant des placements immobiliers allemands devraient analyser leur situation de manière approfondie. Les thèmes suivants peuvent être retenus:
 

  • Réalisation des acquisitions prévues avant le 1er juillet 2021,
  • Prise en compte en cas de constitution ou réorganisation d’un véhicule de placement
  • Analyse du changement de propriété des parts attendu au cours des dix prochaines années pour les placements existants
  • Introduction d’un mécanisme de compliance avec les principaux propriétaires de parts
  • Cotation de titres à une bourse supplémentaire dans l’UE / l’EEE
  • Prise en compte du montant de l’impôt sur les acquisitions foncières selon le Land allemand
  • Cession de placements allemands / transfert à d’autres véhicules de placement cotés dans l’UE / l’EEE
  • Analyse des conséquences en cas de transfert du véhicule de placement à l’étranger

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