• Mathieu Laberge, Author |
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Aux premiers jours de la pandémie, les décideurs de la Colline parlementaire à Ottawa ont privilégié la rapidité à la perfection dans l'établissement des programmes de relance. Aujourd'hui, le gouvernement fédéral doit changer son approche pour agir non seulement avec rapidité, mais aussi avec précision afin de tirer le maximum des nouveaux investissements annoncés dans le budget fédéral pour faire face à la crise du logement au Canada. Les initiatives de 10,2 milliards de dollars visant à accélérer la construction de nouvelles maisons et à aider les acheteurs d'une première habitation proposent de bons déclencheurs, mais la mise en œuvre sera essentielle à l'obtention de succès rapides qui apporteront aux Canadiens l'aide au logement dont ils ont grandement besoin. En tant qu'ancien fonctionnaire et directeur des politiques pour un ministre fédéral, j'ai consacré une grande partie de ma carrière à ces questions, et voici ce que je pense qu'il faut faire pour la suite.

Une question d'équilibre
Sur le plan de l'offre, les autorités fédérales, provinciales et municipales responsables de ce dossier doivent s'assurer que la diversité des unités d'habitation construites s'inscrit sur tout le continuum du logement pour répondre à la variété des besoins des Canadiens à cet égard. Le budget ouvre la voie à cette évolution en proposant divers moyens d'accroître l'offre de logements. À ce chapitre, les municipalités sont au premier plan, mais elles sont souvent restreintes par le manque d'outils et de ressources. L'investissement de 4 milliards de dollars du gouvernement dans le Fonds pour accélérer la construction logements, qui vise à réduire les retards de zonage, d'approbation et de délivrance de permis, est une bonne nouvelle.

Les coopératives d'habitation, quant à elles, offrent un modèle d'affaires efficace : elles tiennent compte en effet de la mixité des revenus, proposent des loyers adaptés aux moyens dans un même projet d'habitation et ont la capacité de maximiser les avantages socioéconomiques de communautés diversifiées. Toutefois, les coopératives d'habitation et les municipalités ont toujours concentré leurs interventions sur la partie dite des « subventions majorées » du continuum du logement, ce qui signifie que les locataires paient moins de 80 % des loyers du marché. Le gouvernement fédéral devrait utiliser ses pouvoirs importants de persuasion morale pour s'assurer que l'offre de logements répondra aussi aux besoins des locataires non subventionnés et modestement subventionnés.

En ce qui concerne la demande de logements, l'approche du gouvernement est plus progressive. D'une part, le nouveau compte d'épargne-habitation entièrement libre d'impôt et les initiatives de location avec option d'achat offrent des caractéristiques novatrices et aideront les Canadiens à épargner davantage pour acheter une première habitation. À partir de l'année prochaine, le nouveau compte d'épargne permettra aux Canadiens de moins de 40 ans de verser jusqu'à 8 000 $ par année dans le compte de la façon la plus avantageuse sur le plan fiscal, pour un maximum à vie de 40 000 $. Pour les couples, ces économies peuvent atteindre 80 000 $. Cette initiative pourrait inciter certains accédants à la propriété à retarder leur achat à court terme afin de tirer le maximum du programme. Le programme de location-acquisition, pour sa part, vise précisément à fournir plus de temps et de soutien aux locataires qui veulent acheter une maison. À mon avis, ces programmes pourraient véritablement réduire la demande immédiate d'accession à la propriété dans certains marchés.

De même, l'interdiction aux investisseurs étrangers d'acquérir des propriétés résidentielles non récréatives pour une période de deux ans vise à réduire les pressions souvent engendrées par ces acteurs du marché. L'ampleur des investissements étrangers sur le marché canadien du logement demeure largement inconnue, et les mesures budgétaires offrent un certain nombre d'exemptions légitimes. Le budget contient également l'annonce d'un paiement unique de 500 $ pour les ménages à faible revenu pour leur permettre de couvrir les hausses de loyer. Étant donné qu'il s'agit d'un paiement ponctuel, on ne s'attend pas à ce qu'il fasse grimper les coûts de location. L'incidence nette de ces mesures peut sembler modeste, mais toute contribution qui aura pour effet de tempérer la demande pourrait aider un plus grand nombre de Canadiens à trouver un logement.

Bien que certains puissent considérer les mesures du côté de la demande comme plus limitées, cette politique des petits pas est justifiée. Les taux hypothécaires, principal moteur de la demande de logements, sont en hausse. La Banque du Canada a récemment relevé son taux directeur de 0,50 % à 1 % – soit la plus importante hausse ponctuelle depuis 2000 –, ce qui pourrait contribuer à refroidir un marché canadien de l'immobilier en pleine effervescence.

Brique par brique
De toute évidence, il n'y a pas de solution miracle à la flambée des prix de l'immobilier. Les mesures ciblées axées sur la demande, combinées à des mesures rapides du côté de l'offre, offrent un juste équilibre et constituent une approche prudente. Reste à voir comment toutes ces pièces s'emboîteront. La mise en œuvre des mesures et l'attention accordée à tous les segments du marché seront essentielles au succès de cette nouvelle série d'initiatives en matière de logement. Tandis que le gouvernement a déployé de grands efforts pour faciliter l'accès aux logements subventionnés pour les Canadiens à faible revenu, il est maintenant temps d'accroître l'offre de logements pour les Canadiens de la classe moyenne, ce qui englobe l'offre de logements locatifs aux taux du marché et l'accession à la propriété à prix abordable. Ce n'est qu'à ce moment que nous atteindrons l'objectif de la Stratégie nationale sur le logement, qui est de créer des logements novateurs et fournir un chez-soi à plus de Canadiens.

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