Difficile de trouver un portefeuille immobilier qui n'a pas été touché par les événements de 2020. Néanmoins, un portrait des acteurs du secteur de la gestion des actifs révèle qu'il n'y a pas de pénurie de résilience ni d'agilité.
Entre les fermetures de bureaux et d'entreprises et les bouleversements dans le commerce de détail, les acteurs de l'immobilier au Canada ont connu leur lot de perturbations. On comprend donc pourquoi bon nombre de gestionnaires d'actifs immobiliers (40 %) sont sensiblement plus pessimistes que l'an dernier, selon ce que révèle notre rapport 2020 sur les risques et occasions dans la gestion d'actifs au Canada. Cependant, malgré ce pessimisme, nous assistons à des tendances et à des transformations parmi nos clients et nos partenaires en immobilier qui augurent bien pour la santé future du secteur.
L'heure est à l'évaluation
Les gestionnaires d'actifs immobiliers du Canada ne restent pas les bras croisés. Bon nombre d'entre eux ont suspendu leurs investissements au début de la pandémie, mais ont passé les mois suivants à évaluer la résilience de leurs actifs immobiliers. Maintenant qu'ils ont une meilleure idée des risques et des vulnérabilités de leurs portefeuilles, les investisseurs institutionnels et les fonds immobiliers préparent leurs vastes réserves de capitaux pour saisir les occasions dès qu'elles se présenteront.
En effet, beaucoup d'occasions se profilent à l'horizon. Une analyse rapide de l'environnement révèle un intérêt soutenu pour des biens immobiliers plus résilients, comme des commerces dits « essentiels » (épiceries, pharmacies, banques, etc.), en raison de leur importance auprès des consommateurs canadiens; des propriétés multifamiliales, en raison de leur degré de stabilité du point de vue des flux de trésorerie; et des actifs industriels, en raison de l'intensification du commerce électronique et de la demande pour des installations de distribution et de logistique. On assiste aussi à une explosion de l'intérêt pour les centres de données, puisque la pandémie a décuplé l'impact des technologies numériques sur les opérations et l'économie.
Prêts à agir
La capacité d'agir rapidement à l'égard de ces investissements est une chose. Toutefois, en période de volatilité accrue, la réalisation d'investissements adéquats qui maintiendront leur valeur malgré les incertitudes actuelles et futures révèle toute l'importance d'un contrôle diligent renforcé. À ce sujet, la majorité des gestionnaires d'actifs interrogés pour notre étude canadienne (77 %) prévoient augmenter leurs investissements annuels dans la technologie numérique au cours des deux prochaines années pour accroître les capacités de leurs services frontaux, intermédiaires et administratifs (p. ex., contrôle diligent, comptabilité, marketing, etc.) en vue de ravir les meilleures offres à leurs concurrents et de réaliser des gains d'efficience dans leurs portefeuilles.
Les gestionnaires d'actifs immobiliers avisés s'engagent dans la même voie. Tout comme leurs homologues d'autres secteurs, ils acquièrent des systèmes et des talents qui leur permettront de relier et de stimuler leurs opérations pour réagir plus rapidement et plus intelligemment au marché immobilier. En même temps, ils utilisent l'analyse de données pour effectuer des contrôles diligents sur les investissements potentiels (p. ex., tendances démographiques, taux de location, actifs concurrentiels sur le marché et, surtout dans les circonstances actuelles, dépendance des locataires à l'égard du soutien gouvernemental) et évaluer la capacité de leur portefeuille actuel à s'adapter aux tendances à mesure qu'elles se développent.
Également grâce à l'analyse de données, ils génèrent des informations qui se sont avérées essentielles pour déterminer quelles catégories d'actifs immobiliers sont les plus prometteuses, quels secteurs sont les plus volatils et comment leurs portefeuilles peuvent être pondérés pour protéger leurs investissements des fluctuations actuelles du marché.
Reprise de 2010
Ce scénario s'est déjà produit. Au début des années 2010, les taux de capitalisation immobiliers sont demeurés stables en dépit des répercussions de la crise financière mondiale. Et bien que la valeur des actifs ait décliné, cela était en grande partie dû à la réduction des flux de trésorerie attendus.
Si les taux de capitalisation sont restés stables, c'est parce que les taux d'intérêt ont chuté, ce qui a élargi l'écart entre les taux de capitalisation et les taux d'investissement sans risque. En conséquence, l'immobilier est devenu relativement plus attrayant et les valeurs ont explosé à mesure que l'économie globale s'est rétablie, créant les conditions qui ont abouti à la formation d'un grand nombre de sociétés de placement immobilier.
Ce scénario pourrait-il se reproduire de nouveau? Avec des taux d'intérêt ayant atteint un plancher historique et la reprise de l'économie après la pandémie, nous pouvons nous attendre à ce que les risques inhérents à l'immobilier diminuent et à ce que l'immobilier soit à nouveau considéré comme un investissement intéressant pour quiconque cherche un rendement supérieur à celui des obligations, des bons du Trésor et d'autres instruments financiers. La différence aujourd'hui est que le reste du monde n'a pas connu une période de désendettement prolongée. Il y a donc des quantités massives de liquidités disponibles pour l'investissement.
C'est vrai ce qu'on dit à propos de conditions actuelles : la seule certitude, c'est qu'il n'y a pas de certitude. Il faudra probablement un certain temps avant que le secteur de la gestion d'actifs immobiliers du Canada revienne à la « normale ». Néanmoins, les acteurs de ce secteur ont l'occasion de tirer des leçons du passé, d'utiliser plus judicieusement les données de leur organisation et d'élever l'immobilier parmi les joyaux de leur portefeuille.
