Onroerende voorheffing in corona-tijden

Onroerende voorheffing in corona-tijden

Vermindering mogelijk wegens improductiviteit?

Vermindering mogelijk wegens improductiviteit?

Apartment block

De Belgische federale regering heeft tal van maatregelen moeten treffen om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. Zo moesten in maart heel wat ondernemingen noodgedwongen hun activiteiten stopzetten. Tal van handelspanden, sportcentra, bedrijfsuitrustingen of horecazaken bleven gedurende de eerste lockdown-periode wekenlang ongebruikt en leverden geen inkomsten meer op. Restaurants en cafés zijn sinds midden oktober opnieuw gesloten en eind vorige week kregen ook de niet-essentiële winkels te horen dat ze hun deuren gedurende de komende zes weken opnieuw moeten sluiten. Een lockdown 2.0 is een feit.

De wetgever heeft intussen tal van steunmaatregelen in het leven geroepen. Daarnaast denken wij evenwel ook nog aan enkele bestaande maatregelen die de ondernemingen een bijkomend duwtje in de rug kunnen geven, bijvoorbeeld de jaarlijkse belasting op het kadastraal inkomen van onroerende goederen (de zgn. onroerende voorheffing[1]). Kan men een vermindering van de onroerende voorheffing verkrijgen voor een pand/het materieel en outillage dat door de coronacrisis improductief is gebleven? Zijn de specifieke voorwaarden daartoe vervuld of zal de Vlaamse Belastingdienst een zekere inschikkelijkheid aan de dag brengen?

Steunmaatregelen van de Vlaamse overheid inzake de onroerende voorheffing

Met betrekking tot de onroerende voorheffing liet de Vlaamse Belastingdienst weten dat:

  • de aanslagbiljetten voor aanslagjaar 2020 pas na september 2020 zouden verstuurd worden naar de bedrijven (die een rechtspersoon zijn) in de plaats van in mei 2020 en;
  • de eenmanszaken een “soepel” afbetalingsplan kunnen krijgen en eventueel om de kwijtschelding van nalatigheidsinteresten kunnen vragen.

 

In de komende periode zou de Vlaamse Belastingdienst zich nog flexibeler kunnen gaan opstellen om ondernemingen wat meer financiële ademruimte te geven in deze moeilijke periode. Daarbij denken wij bijvoorbeeld aan de toekenning van een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing voor de periode waarin een pand niet kon worden gebruikt.

Tot op heden heeft de Vlaamse Regering (nog) geen officieel standpunt ingenomen. We kunnen voorlopig dan ook niet anders dan terugvallen op de algemene beginselen inzake de proportionele vermindering van de onroerende voorheffing wegens improductiviteit. 

Algemene principes inzake de proportionele vermindering van de onroerende voorheffing wegens improductiviteit

Als een gebouwd onroerend goed [2] en/of materieel en outillage [3] gedurende een bepaalde periode heeft leeggestaan én volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht, zegt men dat het onroerend goed “improductief” is geweest. De onroerende voorheffing die normalerwijze zou moeten worden betaald, kan dan proportioneel worden verminderd in verhouding tot het aantal maanden dat de improductiviteit geduurd heeft.

Om in aanmerking te komen voor een dergelijke proportionele vermindering wegens improductiviteit dienen er een aantal voorwaarden vervuld te zijn.

Vooreerst dient de “improductiviteit” minimaal 90 dagen te duren

Deze periode van 90 dagen hoeft niet aaneensluitend te zijn en kan verspreid worden over één volledig kalenderjaar. Deze 90 dagen-voorwaarde komt in principe neer op een improductiviteit van ¼ van het kalenderjaar. Voor de onroerende goederen die slechts voor een “seizoensgebonden activiteit” dienen, moet deze voorwaarde enigszins genuanceerd worden. In een dergelijk geval dient die ¼ niet beoordeeld te worden in functie van het volledig kalenderjaar, doch wel in verhouding van het tijdperk waarin het gebouw “normaal” in gebruik wordt genomen.[4]

Ten tweede moeten de gebouwde onroerende goederen volledig niet in gebruik zijn genomen en mogen ze volstrekt geen inkomsten opgebracht hebben

Het materieel en outillage daarentegen komt al in aanmerking voor een vermindering wanneer ze slechts gedeeltelijk buiten gebruik is gebleven, zijnde voor een deel dat minstens 25 % van het kadastraal inkomen vertegenwoordigt. 

Ten derde mogen de gebouwde onroerende goederen niet gemeubileerd zijn

Zo zullen gemeubelde woningen en appartementen nooit in aanmerking komen voor een proportionele vermindering wegens improductiviteit. Het gegeven dat ze gemeubileerd zijn, sluit immers de invulling van het begrip “improductief”, “ongebruikt”, of “niets opbrengend” uit.

De invulling van deze laatste voorwaarde wordt met betrekking tot gebouwen die bestemd zijn tot industriële, ambachtelijke of handelsdoeleinden echter minder streng beoordeeld.[5] Zo stellen oude Administratieve Richtlijnen dat zelfs indien er in deze gebouwen machines, gereedschappen en andere voorwerpen aanwezig zijn, de vermindering nog steeds kan worden toegekend voor zover deze machines, gereedschappen en andere voorwerpen rechtstreeks in verband staan met de uitbating van het gebouw.[6] Als voorbeeld wordt de aanwezigheid van herbergmeubels in een niet-verhuurde drankslijterij gegeven.[7]

Tenslotte dient als laatste voorwaarde aangetoond te worden dat de improductiviteit onvrijwillig is

De onvrijwilligheid impliceert dat u er zelf niet voor gekozen heeft. Deze voorwaarde stelt zich enkel met betrekking tot de gebouwde onroerende goederen en niet met betrekking tot het materieel en outillage, waar het volstaat dat het materieel gewoon gedurende de vereiste periode buiten werking is geweest.

We stellen vast dat zowel de Vlaamse Belastingdienst als de rechtspraak zich met betrekking tot deze laatste voorwaarde vrij streng opstelt. Van zodra er mogelijks een bewuste keuze aan de basis van de improductiviteit zou liggen, wordt de improductiviteit als niet-onvrijwillig aangemerkt en de vermindering afgewezen.

Wat betekent dit nu precies voor de improductiviteit door de coronacrisis?

Zolang de Vlaamse Belastingdienst geen officieel standpunt inneemt met betrekking tot een eventuele vermindering/kwijtschelding van de onroerende voorheffing door COVID-19, kunnen we niet anders dan terug te vallen op voormelde algemene principes.

De toepassing van deze principes brengt ons tot volgende vaststellingen en bedenkingen:

Op basis van voormelde algemene principes lijkt een proportionele vermindering met betrekking tot de (gemeubelde) tweede verblijven en andere gemeubileerde appartementen/woningen die niet gebruikt konden worden tijdens de eerste lockdown, alvast uitgesloten.

Met betrekking tot de gebouwen bestemd tot industriële, ambachtelijke of handelsdoeleinden zien wij daarentegen wel mogelijkheden om een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing te verkrijgen, uiteraard slechts voor zover er aangetoond kan worden dat ze minimum 90 dagen (onvrijwillig) improductief zijn gebleven.

Daartoe dient er per specifiek geval geteld te worden of het pand effectief 90 dagen improductief is geweest. In vele gevallen zal de eerste lockdown-periode immers (net) geen 90 dagen tellen, in andere gevallen, zoals bij zwembadcomplexen en casino’s, werd de grens van 90 dagen al tijdens de eerste lockdown overschreden.[8] Door de invoering van een tweede lockdown zullen de horecazaken en niet-essentiële winkels nu ook de grens van 90 dagen overschrijden.[9]

Een belangrijk aandachtspunt daarbij is de vraag of restaurants die (vanuit het betreffende pand) ophaalmaaltijden aanbieden of dit tijdens de eerste lockdown-periode gedaan hebben, deze dagen al dan niet mee in rekening kunnen nemen als dagen van improductiviteit. Het onroerend goed van het restaurant brengt in dat geval namelijk inkomsten op. Dezelfde bedenking kan worden gemaakt indien niet-essentiële winkels zouden voorzien in afhaaldiensten.

We mogen daarbij niet uit het oog verliezen dat ook andere dagen van improductiviteit, die zich buiten de verplichte lockdown-periodes doch wel gedurende hetzelfde kalenderjaar hebben voorgedaan, evenzeer meegenomen kunnen worden in de berekening. We denken hier bijvoorbeeld aan bepaalde uitbatingen die niet onmiddellijk konden heropenen na de eerste verplichte lockdown omdat het onmogelijk was om zich te houden aan de social distancing of doordat gemeenten zelf verstrengde maatregelen hanteerden.

En hoe zit het dan met de voorwaarde inzake onvrijwilligheid? Er dient immers niet alleen aangetoond te worden dat een pand 90 dagen niet gebruikt werd en het volstrekt geen inkomsten heeft opgeleverd, maar ook dat deze improductiviteit onvrijwillig was.

Ons gezond verstand zegt ons dat een verplichte sluiting door COVID-19 duidelijk onvrijwillig is en een geval van overmacht uitmaakt. Het is immers de overheid die de sluiting van heel wat sectoren heeft opgelegd en in principe de uitbaters hun recht heeft ontnomen om gebruik te maken van een pand. De improductiviteit is duidelijk te wijten aan een overheidsbeslissing en dus los van enige eigen keuze. De eigenaar die (normalerwijze) zelf activiteiten uitoefent in het pand, zal volgens ons dan ook kunnen verwijzen naar deze overheidsbeslissing om de proportionele vermindering aan te vragen als de overige voorwaarden vervuld zijn.

In andere situaties zal deze voorwaarde wellicht tot meer discussies leiden.

We denken daarbij bijvoorbeeld aan de situatie van de eigenaar-verhuurder. Als er een debat is geweest tussen verhuurder en huurder omtrent het al dan niet kwijtschelden van de huurprijs naar aanleiding van de inactiviteit van het pand en de verhuurder deze kwijtschelding expliciet zou hebben toegestaan, dan kan de vraag gesteld worden of de voorwaarde inzake de onvrijwilligheid in hoofde van de verhuurder wel vervuld is? Het gegeven dat het pand voor de verhuurder geen inkomsten heeft opgebracht, lijkt in dat geval immers (deels) te wijten aan een beslissing van de verhuurder zelf.

Oude administratieve richtlijnen van de federale overheid lijken niet dermate streng te zijn. Daarin lezen we dat de eigenaar-verhuurder alsnog op een vermindering aanspraak zou kunnen maken indien hij een gehele kwijtschelding van de huur heeft verleend voor de duur van de niet-ingebruikneming van een pand door de huurder.[10] Het valt af te wachten of ook de Vlaamse Belastingdienst deze trend zal volgen.

Om discussies te vermijden lijkt het ons in elk geval aangewezen dat verhuurders, die inschikkelijk willen zijn ten aanzien van hun huurder, dan ook beter louter ‘akte nemen’ van de beslissing van de huurder tot niet betaling, dan hier uitdrukkelijk mee in te stemmen. Als een huurder immers op eigen houtje heeft beslist om de huurprijs niet (meer) te betalen tijdens de periode van inactiviteit, dan kon de verhuurder niet anders dan dit te ondergaan. Er is dan ook geen sprake meer van een bewuste keuze in hoofde van de verhuurder.

Ten aanzien van het materieel en outillage dat tijdens de coronacrisis ongebruikt is gebleven is het dan weer minder complex: zoals eerder vermeld is er in dat geval geen discussie over de onvrijwilligheid.  Eigenaars wiens bedrijfsuitrusting ten minste 90 dagen buiten gebruik zijn geweest, volledig dan wel voor een deel dat minstens 25 % van het kadastraal inkomen vertegenwoordigt, zullen de vermindering van de onroerende voorheffing op dit materieel kunnen bekomen zonder aan de zware bewijslast inzake onvrijwilligheid te moeten voldoen.

Next steps?

Deze uitzonderlijke situatie heeft zich nooit eerder voorgedaan, waardoor gelijkaardige precedenten moeilijk of niet te vinden zijn. Het valt af te wachten hoe de Vlaamse Belastingdienst hiermee zal omgaan.

Evenwel zouden we zelfs zonder enig formeel standpunt van de Vlaamse Belastingdienst durven stellen dat er in bepaalde situaties redelijke argumenten voorhanden zijn om aan te nemen dat heel wat eigenaars in aanmerking komen voor een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing met betrekking tot hun pand die en/of materieel en outillage dat gedurende de vereiste periode improductief is gebleven omwille van de coronacrisis.

Onder het mom ‘een nee heb je, een ja kun je krijgen’ vinden we het dan ook raadzaam om actie te ondernemen en een verzoek tot proportionele vermindering in te dienen bij de Vlaamse Belastingdienst. Dit verzoek kan worden ingediend tot 31 maart 2021.

Strategisch gezien is het in bepaalde gevallen niet slecht om het einde van dit jaar af te wachten. Niettemin is het aangeraden om nu reeds de koppen bij elkaar te steken en na te gaan wat uw mogelijkheden zijn. Zodoende kunnen in tussentijd de nodige bewijsstukken inzake de (onvrijwillige) improductiviteit alvast worden verzameld. 

Vraagt u zich af of u in aanmerking komt voor een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing? Aarzel niet om ons te contacteren, dan bekijken wij samen uw dossier.

 
 
  1. Onderhavig artikel betreft enkel de Vlaamse onroerende voorheffing, zijnde de jaarlijkse Vlaamse belasting op onroerende goederen die in het Vlaams Gewest liggen. Ze wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen van het onroerend goed (“KI”).
  2. De ongebouwde percelen zoals de gronden, bouwlanden, boomgaarden, parken, bossen, speelpleinen, enz. komen aldus niet in aanmerking.
  3. Zijnde alle toestellen, machines en installaties die dienstig zijn voor een nijverheids-, handels-, of landbouwbedrijf en die onroerend zijn van nature of door hun bestemming. 
  4. Een voorbeeld hiervan zijn de stranduitbaters.
  5. Cfr. Administratieve Commentaren bij het WIB/92 nr. 257/84 en 257/85 en 257/86.
    Hier dient evenwel benadrukt te worden dat dit standpunt werd ingenomen door de Federale Overheid, zijnde voordat de materie van de onroerende voorheffing werd overgenomen door het Vlaamse Gewest.
  6. Als, daarentegen, een nijverheidsinrichting, niettegenstaande de bedrijfsstilstand, gebruikt wordt voor het opbergen van machines, gereedschappen, roerende zaken of gelijk welke producten zonder enig rechtstreeks verband met de uitbating, moet de kwijtschelding of vermindering van de onroerende voorheffing worden geweigerd.
  7. Administratieve Commentaren, nr. 257/85 en 257/101.
  8.  In een notendop voor de berekening:
    - Vanaf 13 maart 2020 werden zware beperkingen opgelegd en niet essentiële winkels dienden te sluiten in het weekend.
    -   Vanaf 18 maart 2020 ging de nationale lockdown in.
    -   Zo konden op 11 mei 2020 de winkels, op 18 mei 2020 de contactberoepen en op 8 juni uiteindelijk ook de horeca de deuren terug openen.
    -   Sinds 1 juli mochten ook zwembaden, wellnesscentra, pretparken, binnenspeeltuinen, speelhallen en casino’s opnieuw de deuren openen.
  9. Vanaf 19 oktober 2020 zijn restaurants en cafés verplicht om opnieuw de deuren te sluiten en vanaf 2 november 2020 ging de tweede nationale lockdown in waarbij niet-essentiële winkels 6 weken gesloten moeten blijven.
  10. Administratieve Commentaren, nr. 257/102. Hier dient andermaal benadrukt te worden dat dit standpunt werd ingenomen door de Federale Overheid, nog voordat de materie van de onroerende voorheffing onder de bevoegdheid van de Vlaamse Belastingdienst kwam te vallen.  

Neem contact met ons op

 

Wilt u een offerte van ons ontvangen?

 

loading image Vraag een offerte aan