Das Immobilienpreiswachstum in Österreich hat sich nicht zuletzt durch die Pandemie und die damit einhergehenden Lockdowns auf über 10% im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Deutlich geringer ist demgegenüber das Wachstum der Mietpreise zwischen 2% und 5%. Dies ist bemerkenswert, da die Höhe der Mietpreise als Indikator für den zugrundeliegenden Wert einer Immobilie herangezogen wird. Schließlich bestimmt die Höhe der erzielbaren Miete den zu erwartenden Ertrag einer Immobilieninvestition. Während also die Baukosten aktuell massiv zunehmen, kann nur ein Teil dieser Kosten an die Mieter weitergegeben werden.
Das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mietpreisen ist damit ein wichtiger Frühwarnindikator für eine mögliche Immobilienblase. Und genau hier besteht Grund zur Achtsamkeit: In der Eurozone liegt dieses Verhältnis seit der zweiten Jahreshälfte 2020 über Höchstwert von 2007/2008, und stiegt seither weiter stark an.
Um eine Übertreibung zu erkennen, lohnt außerdem ein Blick auf den Fundamentalpreisindikator der österreichischen Nationalbank (OeNB), der versucht, Über – bzw. Unterbewertungen von Immobilien zu ermitteln. Auch dieser Indikator liegt aktuell bei +40%, was auf eine signifikante Überbewertung am österreichischen Immobilienmarkt hindeutet. Seit Ende 2021 warnen europäische Zentralbanken vor möglichen Preiskorrekturen.
Neu in dieser Gemengelage ist das Thema Zinsen. Bereits vor der Ankündigung der EZB, den vielbeachteten Leitzins ab Juli anzuheben, waren die Zinsen in der Eurozone empfindlich angestiegen. Einerseits ist es damit attraktiver, wieder in verzinsliche Anlagen zu investieren, was die Nachfrage nach Immobilien reduzieren dürfte. Noch wichtiger ist jedoch, dass für alle variablen Immobilienfinanzierungen das Risiko einer spürbaren Erhöhung der Zinsbelastung entsteht. Die Kombination von höheren Finanzierungskosten mit den angestiegenen Verbraucherpreisen erhöht das Ausfallsrisiko bestehender Finanzierungen steigt, und reduziert potenziell die Nachfrage nach neuen Finanzierungen – und damit nach Immobilien Zudem gelten seit Anfang Juli strengere Regeln bei der Kreditvergabe.
Rückläufige Nachfrage und erhöhtes Kreditausfallsrisiko trifft einen weiteren wichtigen Wirtschaftssektor in Österreich: die Banken.
Während in Deutschland nur rund 11% der ausstehenden Wohnbaukredite an private Haushalte variabel verzinst sind, sind es in Österreich 38%. Das Risiko von Zahlungsschwierigkeiten ist damit höher, und ein Rückgang des Werts der zur Besicherung dienenden Immobilien wahrscheinlicher. Ein nicht unwesentliches Risiko für den heimischen Bankensektor, insbesondere für auf das Immobiliengeschäft spezialisierte Institute..
Noch sind nur minimale Anzeichen eines möglichen Problems auf Immobilienmärkten zu erkennen. Ein Blick auf die Indikatoren, und auf die volkswirtschaftlichen Zusammenhänge, sollte jedoch dazu ermahnen, den Markt in der nächsten Zeit genauer zu beobachten.
KPMG Expertenteam
Raffael Singer
