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Tax News: BFG: Die erstmalige entgeltliche Baurechtseinräumung begründet Einkünfte aus V+V

BFG: Die erstmalige entgeltliche Baurechtseinräumung be

Das Bundesfinanzgericht vertritt in seinem Erkenntnis vom 11. September 2020 (RV/3100332/2020) die Ansicht, dass die erstmalige Einräumung eines Baurechts im außerbetrieblichen Bereich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt, die zum Tarif zu versteuern sind. Lediglich die Weiterveräußerung eines bestehenden Baurechts durch den Baurechtsberechtigten führt demnach zu Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen, auf die gegebenenfalls die Immobilienertragsteuer und somit der besondere Steuersatz von 30 % anwendbar ist.

Für den Inhalt verantwortlich

Markus Vaishor

Partner, Tax

KPMG Austria

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Das Baurecht im Einkommensteuerrecht

Das Baurecht gilt nach § 6 Abs 1 BauRG aus zivilrechtlicher Sicht als unbewegliche Sache, das auf Grund des Baurechtes erworbene oder hergestellte Bauwerk als Zugehör des Baurechtes.

Nach der Verwaltungspraxis sind Baurechte für steuerliche Zwecke als grundstücksgleiche Rechte zu qualifizieren, die nicht zu Grund und Boden gehören, sondern eigene, unbewegliche und abnutzbare Wirtschaftsgüter darstellen. Grundstücksgleiche Rechte sind weiters Rechte, die losgelöst vom Grundstück bestehen, erworben und übertragen werden können.

Die Vermietung bzw. Veräußerung von grundstücksgleichen Rechten kann im außerbetrieblichen Bereich sowohl unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als auch unter die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen subsumiert werden. Auf diese kann bei Vorliegen aller Voraussetzungen auch die Immobilienertrag und somit der besondere Steuersatz von 30 % angewendet werden. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind hingegen zum progressiven Einkommensteuertarif steuerpflichtig.

Für Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen gilt weiters das Subsidiaritätsprinzip. Demnach liegen solche nur vor, wenn die Einkünfte weder zu den betrieblichen Einkunftsarten noch zu den anderen außerbetrieblichen Einkunftsarten, insbesondere den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, gehören.

 

BFG vom 11. September 2020 (RV/3100332/2020)

Im unstrittigen Ausgangsfall hatte der Beschwerdeführer die Ansicht vertreten, dass ein seinerseits erstmalig eingeräumtes Baurecht zu Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen geführt hat. Die Immobilienertragsteuer wurde berechnet und abgeführt. In Folge einer Außenprüfung wurden die Einkünfte seitens des Finanzamts jedoch als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung umqualifiziert und die Anwendung des besonderen Steuersatzes versagt bzw. die entrichtete Immobilienertragsteuer wieder gutgeschrieben.

In seinem Erkenntnis vom 11. September 2020 (RV/3100332/2020) folgte der BFG der Ansicht des Finanzamts und entschied, dass die erstmalige Einräumung eines Baurechts unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu subsumieren ist.

Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen könnten schon alleine wegen der Subsidiarität nicht vorliegen. Außerdem stelle der Rechtsakt der Veräußerung nach Auffassung des BFG auf ein existentes Wirtschaftsgut ab, sodass lediglich die Weitergabe eines bereits bestehenden Baurechtes unter die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen subsumiert werden könne.

 

Conclusio

Im vorliegenden Erkenntnis stellte der BFG klar, dass die erstmalige Einräumung eines Baurechts zu steuerlich nicht begünstigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt. Gegen diese Auffassung könnte aber beispielsweise argumentiert werden, dass die Einräumung eines Baurechts auf 99 Jahre in wirtschaftlicher Betrachtungsweise einer Veräußerung gleichgestellt werden kann, da die Dispositionsfähigkeit des zivilrechtlichen Eigentümers über mehrere Generationen hinweg eingeschränkt wird. Außerdem ist fraglich, in wie weit sich die Weitergabe eines bestehenden Baurechts tatsächlich von der erstmaligen Einräumung differenzieren lässt, da dies den Baurechtsinhaber im Vergleich zu dem zivilrechtlichen Eigentümer durch die Anwendbarkeit des besonderen Steuersatzes steuerlich bevorzugen würde. Die weitere Rechtsentwicklung bleibt hier abzuwarten.

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