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Tax News: VwGH: Bemessungsgrundlage für Grundbuchseintragungsgebühr bei Erwerb von dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegenden Wohnungen

Bemessungsgrundlage für Grundbuchseintragungsgebühr

Der VwGH entschied, dass beim Kauf einer Wohnung, für die gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ein Fixpreis gebildet wurde, ein solcher Fixpreis nicht als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundbuchseintragungsgebühr heranzuziehen ist, sondern der (meist höhere) Verkehrswert der Wohnung.

Für den Inhalt verantwortlich

Markus Vaishor

Partner, Tax

KPMG Austria

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Im vorliegenden Fall erwarb eine Privatperson - nach fast zwanzigjähriger Miete - eine Wohnung von einer gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft zu einem nach den Regeln des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) gebildeten Fixkaufpreis. Dieser Fixkaufpreis wurde auch für die Ermittlung der Grundbuchseintragungsgebühr herangezogen. Die Eintragungsgebühr wurde vom Landesgericht nachträglich erhöht, wobei der Verkehrswert der Wohnung als Bemessungsgrundlage herangezogen wurde, wogegen beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde erhoben wurde, der das Bundesverwaltungsgericht stattgab. Gegen die Entscheidung des Bundesverwaltungsgericht brachte das Landesgericht Revision ein, über die der VwGH mit Erkenntnis vom 04.08.2020 (Ro 2020/16/0023) entschied.

Grundsätzlich ist als Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr der Wert der Gegenleistung heranzuziehen, sofern keine außergewöhnlichen Verhältnisse iSd § 26 GGG vorliegen, die die Gegenleistung offensichtlich beeinflussen. Anzumerken ist, dass das GGG idF BGBl I 2013/1 anzuwenden war.

Strittig war in diesem Fall, ob als Wert der Gegenleistung mangels außergewöhnlicher Verhältnisse der Fixpreis laut Kaufvertrag heranzuziehen war. Das Bundesverwaltungsgericht hatte im bekämpften Erkenntnis festgestellt, dass keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorlagen, da auch kein anderer Käufer der Liegenschaftsanteile eine höhere Gegenleistung geschuldet hätte.

Nach Ansicht des VwGH war die Annahme, dass kein anderer Käufer eine höhere Gegenleistung geschuldet habe allerdings nicht gerechtfertigt, da das Bundesverwaltungsgericht außer Acht ließ, dass der Käuferin aufgrund des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes eine besondere Käuferposition zustehen hätte können, sowie dass nicht festgestellt wurde, ob die Wohnung überhaupt an außenstehende Dritte angeboten wurde. Zudem stellte der VwGH fest, dass zum Kaufzeitpunkt noch nicht das 2015 eingeführte gesetzliche Vorkaufsrecht iSd WGG bestand, und dass trotz dem Nichtbestehens dieses Rechts nicht von gewöhnlichen Verhältnissen in der Personen der Mitbeteiligten ausgegangen werden dürfe.

Im Ergebnis hob der VwGH das Erkenntnis des Bundesverwaltungsgerichts auf. Als Bemessungsgrundlage war entsprechend der bestehenden VwGH-Judikatur (VwGH 12.11.2019, Ro 2019/16/0014) der Verkehrswert der Wohnung heranzuziehen.

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