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Die Bewertung von Immobilien ist gerade in dieser herausfordernden Zeit komplexer geworden, Transaktionen und damit die Transparenz am Immobilienmarkt sind zurückgegangen.

Die RICS etwa (Royal Institution of Chartered Surveyors) empfiehlt die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Bewertungsunsicherheit gegenüber Kunden/ Bestandshaltern zu kommunizieren. So kann und soll im Bewertungsgutachten auf wesentliche Bewertungsunsicherheiten im Sinne des VPGA 10 (Valuation Practice Guidance - Applications) hingewiesen werden. Zudem soll das Ergebnis der Bewertung als unsicherer als normalerweise üblich wahrgenommen werden, wodurch ein höheres Maß an Vorsicht geboten ist. Eine regelmäßige Überprüfung (neuerliche Bewertung) der Bewertungsergebnisse, aufgrund des unklaren Einflusses der COVID-19-Pandemie auf die Immobilienmärkte, wird empfohlen.1

Derartige oder ähnliche Anmerkungen/ Disclaimer finden sich derzeit in nahezu allen Bewertungsgutachten.

Blickt man nun auf den Immobilienmarkt und die in den aktuellen Marktberichten genannten Auswirkungen, so gibt es in jeder Assetklasse unterschiedliche Auswirkungen. Daher wird eine generelle Anpassung bestimmter Parameter in der Bewertung aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht möglich sein.

Folgende Rückschlüsse am Bewertungsmarkt können derzeit gezogen werden:

Büroimmobilien

Der Büromarkt scheint in Wien (in Abhängigkeit der Lage der Immobilie) weitgehend stabil zu sein. Jedoch ist zu erwarten, dass hinsichtlich der räumlichen Struktur – vom Großraumbüro hin zu kleinteiligeren Büro-Lösungen – zumindest zeitweilig – ein Umdenken stattfinden wird. Auch der Büroflächenbedarf wird überdacht werden. Vermieter werden unter Umständen dazu tendieren bei Incentives großzügiger zu sein. Die Höhe des gewählten Ansatzes der nachhaltigen Miete in der Bewertung wird ebenfalls überdacht werden müssen. Inwieweit unter Umständen vereinbarte Mietzins-Stundungen nicht zur schlussendlichen Bezahlung des Rückstandes führen, bleibt abzuwarten.

Retail-Liegenschaften

Insbesondere bei Heranziehung des Discounted Cash Flow-Verfahrens für die Bewertung von Retail-Liegenschaften und der Ermittlung des Verkehrswertes von diesen, konnte eine Veränderung der „discount rate“ (Diskontierungszinssatz) zur Abzinsung der Zahlungsströme im Detailbetrachtungszeitraum (meist betrifft dies einen Zeitraum von zehn Jahren) festgestellt werden. Die „cap rate“ (Kapitalisierungszinssatz), welche zur Kapitalisierung der Erträge (nach dem Detailbetrachtungszeitraum) in Form einer ewigen Rente herangezogen wird, erfuhr hingegen keine bzw nur geringe Anpassungen.

Im direkten Vergleich – anhand von Bewertungen von ein und denselben Einkaufszentren vor der COVID-19- Pandemie und danach – konnte bei der weitaus überwiegenden Mehrheit der Objekte eine Anhebung der „discount rate“ von 15 bis 40 Basispunkten beobachtet werden. In der Mehrheit der Fälle wurden ebenfalls im ersten Jahr des Detailbetrachtungszeitraums Mietzinsausfälle von 10 bis 35 Prozent der unter „normalen Umständen“ lukrierbaren Mieten, berücksichtigt. Generell werden hier höhere „prozentuelle Ausfallsraten“ bei Umsatzmieten, als bei Fixmieten in der Bewertung angenommen.

Es ist zu erwarten, dass aufgrund der vorherrschenden Unsicherheiten kontinuierliche Anpassungen in Form von Abwertungen –über die nächsten Stichtage – erfolgen, als sprunghafte Anpassungen zum aktuellen Stichtag.

Mietzinshäuser

Eine Analyse der Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser in Berlin für die Jahre 2018 bis 2020 ergab einen tendenziellen Anstieg der Liegenschaftszinssätze. In der Publikation zu den Liegenschaftszinssätzen für das Jahr 2020 wird jedoch darauf hingewiesen, dass nur eine geringere Anzahl an Verkaufsfällen zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze, als in den Vorjahren vorlag und mögliche Einflüsse auf die Liegenschaftszinssätze aufgrund der COVID-19-Pandemie und der gesetzlichen Regelungen zum sogenannten Mietendeckel, nicht mit Sicherheit erkannt werden konnten.2

Auf den österreichischen Markt lässt sich dies nicht direkt übertragen. Seit jeher ist das typische Wiener Zinshaus als Anlageform aufgrund seiner „Sicherheit“ beliebt. Jedoch wird es einen Anpassungsbedarf beim Liegenschaftszinssatz geben, dies vor allem in Abhängigkeit davon, ob und in welcher Höhe (bezogen auf die gesamte Miet-/ Nutzfläche des Gebäudes oder die Höhe des Mietzinsanteiles am lukrierbaren Gesamt-Mietertrag) ein Gewerbeflächenanteil im Gebäude vorhanden ist.

Der derzeit stattfindende Lockdown stellt für Betriebe erneut eine finanzielle Herausforderung dar. In Bezug auf die Werthaltigkeit einer Immobilie wird nun vieles von der mehr denn je wichtigen Zusammenarbeit zwischen Mieter und Vermieter abhängen. Ist der Vermieter unter Umständen bereit eine Zeit lang auf Mietzahlungen (gänzlich oder zum Teil) zu verzichten, um so einen möglicherweise längeren Leerstand, welcher unter Umständen mit höheren Kosten für Incentives und Refurbishments bei der Neuvermietung einhergehen würde, zu verhindern?

Resümee

Abwertungsbedarf wird es in Abhängigkeit von Assetklasse, Marktaussicht und tatsächlich ausbleibender Mietzinszahlungen vielerorts sicherlich geben.

Ein generelles „Bewertungs-Rezept“ gibt es allerdings – wie schon vor der COVID-19-Pandemie - nicht. Weiterhin handelt es sich bei der Immobilien-Bewertung um eine „Einzelfall-Beurteilung“, die jeder Gutachter aufgrund seiner Expertise, des Marktumfeldes und der Faktenlage, fällen muss.

1 Vgl. RICS Valuation Practice Alerts April 2020

2 Vgl. Liegenschaftszinssätze 2018 - Für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 70% und mindestens vier Mieteinheiten., Liegenschaftszinssätze 2019 - Für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 70% und mindestens vier Mieteinheiten., Liegenschaftszinssätze 2020 - Für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 80% und mindestens vier Mieteinheiten.
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/daten-zur-wertermittlung/artikel.174905.php

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