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Bis März dieses Jahres war die Erwartungshaltung in der österreichischen Immobilienbranche, dass die kontinuierlich steigenden Preise zu einer Überhitzung des Marktes und damit zu sinkenden Preisen führen wird. Doch durch COVID-19 änderte sich das Bild schlagartig: Auch zum heutigen Zeitpunkt können die Langzeitfolgen nicht abgeschätzt werden.

Generell ist der Blick in die Immobilienzukunft als vorsichtig optimistisch zu beurteilen, auch wenn dies nicht auf alle Assetklassen in gleichem Maße zutreffen wird.

Büroimmobilien

Hier war insbesondere anfangs der Ausblick auf den Büroimmobilienmarkt noch negativ zu bezeichnen, da bedingt durch das Homeoffice über massive Flächenreduktionen spekuliert wurde. Großraumbüros wurden ua als „Auslaufmodell“ erachtet, da durch die Einhaltung von Abstandsregeln kein entsprechender Schutz vor der Verbreitung einer Viruserkrankung erlangt werden kann.

Mittlerweile gibt es Studien zum Thema Homeoffice und Büromarkt, welche besagen, dass die COVID-19-Pandemie zu einem geänderten Büroflächenbedarf führen wird. Ob dieser sich jedoch in einem Flächenrückgang oder in der Implementierung veränderter Arbeitsstrukturen (Desk Sharing, Co-Working) manifestieren wird, ist noch nicht absehbar. Im Dienstleistungssektor ist damit zu rechnen, dass der Büroflächenbedarf mehr oder weniger bestehen bleiben wird.1

Aktuelle Büromarktberichte für Wien zeigen, dass Neuvermietungen bzw angedachte Umzüge teils gebremst wurden, alles in allem aber dennoch ein gutes, wenn auch geringeres Vermietungsergebnis vorliegt. Die Erfolge gehen hauptsächlich auf Großvermietungen zurück. Bis Ende des Jahres wird mit einer Vermietungsleistung von rd 170.000 m² gerechnet [Vergleich zum Vorjahr: 220.000 m²], da 2020 fertigzustellende Neubauprojekte bzw Refurbishments einen hohen Vorvermietungsgrad aufweisen. Die Leerstandsrate bleibt auf niedrigem Niveau (rd 4,7 Prozent)2. Die Prime Yield für Büroobjekte in Wien liegt nunmehr bei rund 3,003 - 3,25 Prozent 4. Am Transaktionsmarkt ist das Interesse an – vor allem langfristig vermieteten – Büroobjekten in Toplagen weitgehend gleich geblieben.5 Der Büromarkt in Wien stellt sich in Toplagen in einem guten Zustand dar, künftige Entwicklungen sind gegenwärtig noch nicht abzusehen.

Retail-Liegenschaften

Am Retailmarkt gestaltet sich die Situation schwieriger. Die COVID-19-Pandemie wird im Einzelhandelsbereich nicht ausschlaggebend für die gebremste Flächennachfrage gesehen, sondern als zusätzlicher Faktor für den bereits davor durch den Onlinehandel stark rückläufigen Markt. Die Mietbelastung für viele Mieter ist durch die im Zusammenhang mit COVID entstandenen Umsatzeinbußen derzeit enorm. Insbesondere in innerstädtischen Lagen ist durch den stark eingeschränkten bzw nicht möglichen Städtetourismus keine baldige Entspannung der Situation in Sicht.6

Die Modebranche sowie der Schuhhandel dünnen derzeit – durch die COVID-19- Pandemie verfrüht ausgelöst – ihr Filialnetz aus, während der Dienstleistungssektor (zB aus dem Gesundheitsbereich), die Gastronomie und der Lebensmittelhandel, als Mieter nachrücken.7

Spitzenrenditen für Einkaufs- und Fachmarktzentren liegen unverändert bei 4,00 Prozent (Einkaufszentren) und 4,75 Prozent (Fachmarktzentren). Diese Einschätzung lässt sich aufgrund nahezu fehlender Transaktionstätigkeit jedoch nicht hinreichend untermauern.8

Der Handel mit Lebensmitteln, Getränken und Tabakwaren verzeichnete im ersten Halbjahr 2020 ein Umsatzplus von ca 7,3 Prozent (inflationsbereinigt), was auf Preissteigerungen in diesem Segment zurückzuführen ist.9 Ob für dieses Ergebnis tatsächlich „nur“ Preissteigerungen verantwortlich sind oder die Pandemie und eine damit einhergehende „neu entdeckte Leidenschaft für das Kochen“, kann hinterfragt werden.
Als attraktive Investitionsobjekte stellen sich derzeit Fachmarktzentren mit starkem Einzugsgebiet sowie Nahversorgungscharakter und Mietern, die vor allem Produkte des täglichen Bedarfs anbieten (zB Lebensmittelhandel, Apotheken), dar. 10

In den nächsten Wochen und Monaten wird sich zeigen, ob Mieter, die zur Überbrückung kurzfristiger finanzieller Engpässe mit ihrem Vermieter eine Stundung von Mietzinszahlungen vereinbart haben, der aufgeschobenen Zahlungsverpflichtung tatsächlich nachkommen können.

Wohnungen / Mietzinshäuser

Im Wohnbereich gab es insbesondere bis Mitte des Jahres leichte Einbrüche in der Nachfragesituation beim Wohnungskauf zu vermelden. Dies lässt sich mit Unsicherheiten in Bezug auf Kurzarbeit bzw Arbeitslosigkeit erklären. Es wird erwartet, dass das kontinuierliche Wachstum der Stadt Wien zu einem Anstieg bei der Nachfrage nach Wohnraum führen wird, was in einen weiteren Preisanstieg münden würde. Die Preise am Wohnungseigentumsmarkt sind weiterhin am Steigen, die Mietzinssituation wird als stabil vermeldet.11

Das klassische Wiener Mietzinshaus steht weiterhin für Sicherheit und Stabilität der Geldanlage und die Nachfrage wächst. Die Anzahl der Transaktionen während des Lockdowns waren rückläufig, generell stiegen die Preise für Mietzinshäuser jedoch an. Zudem erhöhen die weiterhin niedrige Kapitalverzinsung im Bankensektor und die Sorge einer möglichen Negativ-Verzinsung bei österreichischen wie internationalen Investoren die Attraktivität des Mietzinshauses, als Anlageobjekt.12

1 Vgl. Fatigatio in domi laborando – Müdigkeit im Homeoffice? Führt die Homeoffice-Hochkonjunktur zu einem veränderten Büroflächenbedarf? Catella I Market Tracker Q3 2020 https://www.catella.com/globalassets/global/mix-germany-corporate-finance/catella_mt_07_homeoffice_d.pdf [abgerufen am 08.10.2020]

2 Vgl. EHL Büromarktbericht Wien I Herbst 2020 https://www.ehl.at/publikationen/bueromarktbericht_wien_herbst_2020/files/assets/common/downloads/ehlbueromarktberichtherbst2020.pdf?uni=5ab20200678081bb3b8fc6df94e76db6 [abgerufen am 08.10.2020]

3 Vgl. EHL Büromarktbericht Wien I Herbst 2020 https://www.ehl.at/publikationen/bueromarktbericht_wien_herbst_2020/files/assets/common/downloads/ehlbueromarktberichtherbst2020.pdf?uni=5ab20200678081bb3b8fc6df94e76db6 [abgerufen am 08.10.2020]

4 Vgl. Otto Immobilien – Büromarkt-Bericht I Herbst 2020

5 Vgl. EHL Büromarktbericht Wien I Herbst 2020 https://www.ehl.at/publikationen/bueromarktbericht_wien_herbst_2020/files/assets/common/downloads/ehlbueromarktberichtherbst2020.pdf?uni=5ab20200678081bb3b8fc6df94e76db6 [abgerufen am 08.10.2020]

6 Vgl. Büro erholt sich, Retail stark unter Druck
https://www.immobilien-magazin.at/artikel/buero_erholt_sich_retail_stark_unter_druck/2020.15887/ [vom 09.07.2020, abgerufen am 19.10.2020]

7 Vgl. Radikaler Wandel bei Einkaufsstraßen
https://www.immoflash.at/20201019/radikaler-wandel-bei-einkaufsstrassen/16526/?ac=0 [vom 19.10.2020, abgerufen am 19.10.2020]

8 Vgl. EHL Geschäftsflächenbericht Österreich I 2020 https://www.ehl.at/publikationen/geschaeftsflaechenbericht_2020/ [abgerufen am 23.10.2020]

9 Vgl. Statistik Austria, „Österreichischer Einzelhandel mit Umsatzminus von 1,9% im ersten Halbjahr 2020“ http://www.statistik.at/web_de/statistiken/wirtschaft/handel_und_dienstleistungen/konjunkturdaten/124063.html [vom 15.08.2020, abgerufen am 23.10.2020]

10 Vgl. EHL Geschäftsflächenbericht Österreich I 2020 https://www.ehl.at/publikationen/geschaeftsflaechenbericht_2020/ [abgerufen am 23.10.2020]

11 Vgl. „Starkes Jahr“ für Immobilienbranche
https://wien.orf.at/stories/3070148/ [vom 06.10.2020, abgerufen am 19.10.2020]

12 Vgl. Otto Immobilien – Erster Wiener Zinshaus-Marktbericht I Herbst 2020