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Tax News: VwGH: Höhere Immo-ESt bei Umwidmung nach Grundstücksverkauf

VwGH: Höhere Immo-ESt bei Umwidmung nach Grundstücksver

Ein Grundstück wurde 20 Monate nach der Veräußerung in Bauland umgewidmet. Der VwGH bestätigte den engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang der Umwidmung mit der Veräußerung iSd § 30 Abs 4 Z 1 EStG (alter Fassung), die zu einer nachträglichen, höheren Immobilienertragsteuer führte (VwGH 19.05.2020, Ro 2018/13/0015).

Für den Inhalt verantwortlich

Markus Vaishor

Partner, Tax

KPMG Austria

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1. Allgemein: Immo-ESt bei Umwidmung

Seit 1.4.2012 unterliegen private Grundstücksveräußerungen grundsätzlich zeitlich unbegrenzt der Immobilienertragsteuer („Immo-ESt“, 30% seit 1.1.2016). Davor waren solche Veräußerungsgeschäfte im Allgemeinen nur innerhalb einer 10- bzs 15jährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig. Bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Immo-ESt ist u.a. wesentlich, ob es sich bei der veräußerten Liegenschaft um Alt- oder Neuvermögen handelt. Altvermögen liegt vor, wenn die Liegenschaft zum 31.03.2012 nicht mehr steuerverfangen war (dh wenn die Anschaffung vor dem 1.4.2002 erfolgte, und daher die 10-bzw 15jährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen war). In diesem Fall sind die Einkünfte im Allgemeinen pauschal mit 14% des Veräußerungserlöses anzusetzen.

Im Fall von Umwidmungen gilt für Altvermögen abweichendes: Erfolgte die Umwidmung eines Grundstückes (Widmung als Bauland oder Baufläche) nach dem 31.12.1987, sind die Einkünfte pauschal mit 60% des Veräußerungserlöses anzusetzen, dh 60% des Veräußerungserlöses unterliegen der 30%igen Immo-ESt.

Gem § 30 Abs 4 Z 1 EStG gilt dies auch für eine in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung stehenden Umwidmung, wenn diese innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung erfolgt ist, sowie für eine Kaufpreiserhöhung auf Grund einer späteren Umwidmung. Eine Umwidmung gilt nämlich als rückwirkendes Ereignis iSd § 295a BAO, sodass insb spätere Umwidmungen zu einer Erhöhung der Immo-ESt führen können. Vor dem 2. AbgÄG 2014 war der 5-Jahres-Zeitraum legistisch noch nicht verankert, sondern es wurde lediglich von einem engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Veräußerung und Umwidmung gesprochen.

Der VwGH behandelte kürzlich einen Fall, der noch die alte Rechtslage betraf, und konkretisierte, wann von einem engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Veräußerung und Umwidmung auszugehen ist.

2. VwGH 19.05.2020, Ro 2018/13/0015

Es handelte sich um den folgenden Sachverhalt:

Die Revisionswerberin verkaufte ein Grundstück im Februar 2013, das sie im Jahr 1983 von ihrer Mutter erbte. Als Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer wurden aufgrund des Vorliegens von Altvermögen von der Notarin 14% des Veräußerungserlöses herangezogen (§ 30 Abs 4 Z 2 EStG).

Im September 2014, rund eineinhalb Jahre nach dem Verkauf, wurde das Umwidmungsverfahren durch den Gemeinderat genehmigt, wodurch das veräußerte Grundstück von Grünland in Bauland umgewidmet wurde. Daraufhin wurde vom Finanzamt ein neuer Einkommensteuerbescheid erlassen, in dem die Immobilienertragsteuer neu festgesetzt wurde. Als Bemessungsgrundlage wurden 60% des Veräußerungserlöses angesetzt, die im Ergebnis zu einer rund 78.000 EUR höheren Steuerschuld führte. Das Finanzamt wies auf die Höhe des Kaufpreises hin, welcher sich an vergleichbarem örtlichem Bauland orientierte. Auch die Tatsache, dass es sich beim Käufer um einen Immobilienentwickler handelte und Umwidmungen oftmals lange Vorlaufzeiten in Anspruch nehmen, sprechen nach Ansicht des Finanzamts für das Vorliegen eines engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen Veräußerung und Umwidmung.

Der VwGH schloss sich den Feststellungen an. Ergänzend führte das Höchstgericht aus, dass mit der Umwidmung bereits im Jahr 2010 mit der Erstellung eines neuen Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes begonnen wurde. Zudem kann die verkehrstechnische Erschließung der Umgebung des Grundstücks und dabei im speziellen die Verlängerung der U-Bahnlinie in dieses Gebiet als weiteres Indiz gewertet werden, dass mit einer Umwidmung zu rechnen war.

3. Conclusio

Der VwGH nannte Indizien des engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen Umwidmung und Veräußerung eines Grundstücks gem § 30 Abs 4 Z 1 EStG aF, die – sofern es sich um Altvermögen handelt – zu einer höheren Immobilienertragsteuer führen (als Bemessungsgrundlage für die Immo-ESt sind anstatt 14% nämlich 60% des Veräußerungserlöses heranzuziehen). Indizien sind demnach die Orientierung des Kaufpreises an ortsüblichen Baulandpreisen, eine absehbare oder eine bereits begonnene Umwidmung sowie die verkehrstechnische Erschließung der Umgebung.

Mit dem 2. AbgÄG 2014 (gültig seit 1. Jänner 2015) wurde das Element des zeitlichen Zusammenhangs durch eine absolute zeitliche Grenze von fünf Jahren ersetzt. 

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