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Tax News: Änderung der Grundstückswertverordnung iZm Baurechten

Änderung der Grundstückswertverordnung iZm Baurechten

In Reaktion auf das VwGH-Erkenntnis vom 11. September 2018 (Ra 2017/16/0005-5) wurde kürzlich mittels Verordnung die Grundstückswertverordnung geändert. Durch die Änderung ist nunmehr für die Grundwertermittlung von Baurechten eine Berücksichtigung der restlichen Dauer des Baurechts vorgesehen.

Für den Inhalt verantwortlich

Markus Vaishor

Partner, Tax

KPMG Austria

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In Reaktion auf das VwGH-Erkenntnis vom 11. September 2018 (Ra 2017/16/0005-5) wurde kürzlich die Grundstückswertverordnung mittels Verordnung geändert (siehe Link).  Die finale Verordnung wurde dabei im Vergleich zum Begutachtungsentwurf geringfügig geändert.

In dem oben erwähnten Erkenntnis stellte der VwGH ua fest, dass für die Berechnung der GrESt-Bemessungsgrundlage von Baurechten die Regelungen des § 56 BewG zur Berücksichtigung der Restdauer von Baurechten nicht anwendbar sind (vgl unseren Tax-News-Artikel).

Gemäß der neuen Verordnung wurde aber in die Grundstückswert-Verordnung wiederum eine Berücksichtigung von Baurechten im Grundwert in Abhängigkeit von der Restlaufzeit des Baurechts aufgenommen. Grundlogik dabei ist, dass die Summe des Grundwerts des Baurechts (beim Eigentümer des Baurechts) und des Grundwerts des belasteten Grundstücks (beim Eigentümer des Grundstücks) dem Grundwert des unbelasteten Grundstücks entspricht.

  • Beträgt die Dauer des Baurechtes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld noch 50 Jahre oder mehr, beträgt der Grundwert des Baurechts im Ergebnis 100 % des Grundwerts. Der Grundstückswert des belasteten Grundstücks (beim Eigentümer des Grundstücks) beträgt folglich null.
  • Beträgt die Dauer des Baurechts im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld aber weniger als 50 Jahre, ist der Grundwert des Baurechts mit 2 % des Grundwertes des (unbebauten) Grundstücks für jedes volle Jahr der restlichen Dauer des Baurechts anzusetzen. Grundwert des belasteten Grundstücks (beim Eigentümer des Grundstücks) ist somit die Differenz zwischen dem  (gesamten) Grundwert des unbelasteten Grundstücks und dem Grundwert des Baurechts.

Darüber hinaus wird klargestellt, dass der Gebäudewert für das Baurecht nach den allgemeinen Regelungen von § 2 Abs 3 GrWV zu bestimmen ist.

Naturgemäß kann auch weiterhin der Grundstückswert mittels Sachverständigengutachten über den gemeinen Wert ermittelt werden.

Mit der neuen Regelung werden die seit dem VwGH-Erkenntnis vom 11. September 2018 bestehenden Unklarheiten bei der Grundstückswertberechnung von Baurechten beseitigt, was grundsätzlich begrüßenswert ist. Die geänderten Regelungen traten grundsätzlich mit 2. Oktober 2019 in Kraft und sind auf Erwerbvorgänge anwendbar für die die Steuerschuld nach dem Tag des Inkrafttretens entsteht. Für „Altfälle“ sieht die Verordnung unter bestimmten Voraussetzungen ein „opting in“ in die Neuregelung vor. 

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