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Tax News: Umsatzsteuer, Stabilitätsgesetz und Mieterwechsel

Umsatzsteuer, Stabilitätsgesetz und Mieterwechsel

Nun auch vom VwGH bestätigt: Im Zuge einer Gesamtrechtsnachfolge kann kein fiktiver Vertragsneuabschluss unterstellt werden. Die umsatzsteuerpflichtige Vermietung bei „Altverträgen“ kann daher in diesen Fällen beibehalten werden.

Für den Inhalt verantwortlich

Ernst Müller

Manager, Tax

KPMG Austria

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Das Höchstgericht hat nach überraschend kurzer Verfahrensdauer unsere Rechtsauffassung bestätigt, dass bei zB Umgründungsvorgängen, die der Gesamtrechtsnachfolge unterliegen und in deren Folge es zu einem Wechsel von Vertragsparteien kommt, jedenfalls keine Vertragsneuerrichtung angenommen werden kann. Ein aufgrund der komplexen Übergangsregelung bei der Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung allfällig bestehender „Bestandsschutz“ bleibt somit aufrecht.

Auswirkungen für die Praxis

Für Miet- und Pachtverhältnisse, die vor dem 31. August 2012 begonnen haben, bleibt die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung auch dann möglich, wenn es durch Vorgänge die der Gesamtrechtsnachfolge unterliegen, zB
  • die meisten Umgründungsvorgänge,
  • Änderungen, Begründungen von Organschaftsverhältnissen oder
  • Erbfolgen

zu einem Wechsel der Vertragsparteien kommt.

Die Finanzverwaltung vertritt bisher hingegen in Rz 899c der UStR die Rechtsansicht, dass es auch bei Vorgängen, die der Gesamtrechtsnachfolge unterliegen, in bestimmten Konstellationen, zu einem Vertragsneuabschluss kommt: zB bei Umgründungen, in deren Zuge eine Vertragspartei „untergeht“ oder bei der Begründung einer Organschaft, als Organgesellschaft, nach dem 31. August 2012.

Erkenntnis Ro 2018/15/0012 vom 3. April 2019

Im konkreten Fall (Ro 2018/15/0012 vom 3. April 2019) wurde im Rahmen einer Betriebsprüfung festgestellt, dass im Zuge einer Verschmelzung die „Unternehmeridentität“ des Mieters untergegangen sei und der Vermieter daher - mangels Erzielung von umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen durch den Mieter in Bezug auf diese Flächen - die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung nicht mehr ausüben dürfe (vgl unser Tax News 07-08/2018 für weitere Details). Das „Errichterprivileg“, im Fall des Beginns der Errichtung des Gebäudes durch den vermietenden Unternehmer vor dem 1. September 2012, stand aufgrund der Sachverhaltsumstände nicht zu.

Dieser Rechtsauslegung hat, nach dem BFG (RV/5101672/2014 vom 06. Juni 2018), nun auch der VwGH eine Abfuhr erteilt:

„Wenn sohin § 28 Abs. 38 UStG 1994 auf „Miet- und Pachtverhältnisse“ verweist und dazu keine Einschränkungen im Hinblick auf die Vertragsparteien vorsieht, ist davon auszugehen, dass es bei Verschmelzungen ausschließlich auf das Weiterbestehen des Vertragsverhältnisses ankommt.

Die Änderung der Parteien ändert aber nichts am weiterhin aufrechten Bestand des Mietverhältnisses.“

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