Durch die Steuerreform 2015/2016 wurde insbesondere auch die Grunderwerbsteuer neu gestaltet und in § 4 GrEStG für bestimmte Sachverhalte der Grundstückswert als neue Bemessungsgrundlage eingeführt. Dieser kann grundsätzlich nach der Grundstückswert-Verordnung („GrWV“) bestimmt werden (Berechnung nach Pauschalmodell oder Ableitung aus dem Immobilienpreisspiegel bei kleinen Wohnimmobilien), wobei aber bei Nachweis eines geringeren gemeinen Werts als der Grundstückswert gem der GrWV durch den Steuerpflichtigen der geringere gemeine Wert als Grundstückswert gilt.

Der Grundstückswert ist bedeutsam:

• Anteilsvereinigungen
• Übertragung von Immobilien durch Umgründungen iSd UmgrStG
• bei anderen unentgeltlichen Erwerben
• bei Erwerben von Todes wegen (Erbe)
• bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a GGG
• wenn die Gegenleistung vorhanden, aber nicht ermittelbar ist
• als Mindest-Bemessungsgrundlage für die GrESt
• auch zur Bestimmung des Grundanteils iSd § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG
  

Das BFG hatte diesbezüglich einen interessanten Fall (BFG 01.03.2019, RV/7101841/2014) zu entscheiden. Es ging im Wesentlichen um die Frage, ob für die Bemessungsgrundlage der GrESt der niedrigere Grundstückswert gem GrWV herangezogen, oder der höhere gemeine Wert laut Sachverständigengutachten wird. Die vereinbarte Gegenleistung machte nur einen Bruchteil des Grundstückswerts aus.

Dies war in weiterer Folge insofern für die Höhe der GrESt bzw des GrESt-Satzes durch die Einstufung als teilentgeltlicher (bei Bezugnahme auf den Grundstückswert) oder unentgeltlicher (bei Bezugnahme auf den gemeinen Wert) Vorgang entscheidend.

Das BFG folgte dem Finanzamt und war der Ansicht, dass im vorliegenden Fall der niedrigere Grundstückswert gem GrWV heranzuziehen ist. Grund dafür ist der klare Gesetzeswortlaut des § 4 Abs 1 GrEStG der darauf abstellt, dass der nachgewiesene gemeine Wert geringer als der nach der GrWV ermittelte Grundstückswert zu sein hat, wozu der Steuerpflichtige zum Nachweis verpflichtet ist.

Im vorliegenden Fall waren die Wertverhältnisse jedoch genau umgekehrt gelagert, dh der gemeine Wert war zweifellos höher als der nach der GrWV ermittelte Wert, weshalb das Finanzamt zu Recht den niedrigeren Wert herangezogen hat.

Ob für die Berechnung der Grunderwerbsteuer der Grundstückswert gem GrWV, oder der gemeine Wert auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens herangezogen wird, kann für die Höhe der zu entrichtenden Steuer im Einzelfall von entscheidender Bedeutung sein. Das BFG hat im oben angeführten Erkenntnis klar zum Ausdruck gebracht, dass (nur) im Fall eines nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts dieser als Grundstückswert gilt, wenn der Steuerpflichtige (verpflichtend!) darlegt, dass der nach der GrWV ermittelte Wert höher ist.

Für die Berechnung des Grundstückwerts im Hinblick auf die Identifikation möglichst (grunderwerb-)steuereffizienten Vermögensübertragungen steht KPMG selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Dr. Markus Vaishor

Katrin Postlmayr, MSc (WU)